Alquilar una vivienda, tanto si eres arrendador o inquilino, conlleva una serie larga y compleja de derechos y obligaciones cuyo incumplimiento siempre trae consecuencias: a menudo enfrentamientos enojosos y, no pocas veces, responsabilidades de índole económica o incluso legal. Desde la Oficina de Vivienda queremos ayudarte a evitarlo. Por ello te ofrecemos información y asesoramiento especializado y gratuito sobre todo lo relacionado con el alquiler. No dudes en recabarlo. Te resultará útil. NOTA EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO O ALQUILER DE VIVIENDAS El contrato de arrendamiento de vivienda es aquel en que el arrendador cede el uso y disfrute de una vivienda para uso habitual y permanente, por un tiempo determinado y a cambio de una renta. Este concepto también se aplica al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualquier otra dependencia, espacio o servicio accesorio a la finca arrendada. Estos contratos de arrendamiento de viviendas destinadas a residencia habitual y permanente se regulan por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y son los que abordamos en este folleto. Las viviendas de temporada, las de carácter profesional o comercial, las viviendas universitarias, las militares, etc. tienen características propias y no son objeto del presente folleto, aunque en la Oficina de Vivienda encontrarás la información que precises. FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Si bien no es obligatorio, el contrato de arrendamiento se formalizará por ESCRITO si así lo desea de alguna de las partes. El modelo de contrato de arrendamiento puede comprarse en el estanco. Se trata de un impreso de papel timbrado en el que constan los datos básicos de un contrato de arrendamiento pero no así las cláusulas particulares que quieran pactar las partes en cada caso concreto; no obstante, tiene la ventaja de que con la compra de dicho impreso se liquida el ITP y AJD (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados). El contrato de arrendamiento también se puede redactar por las partes o bien por un profesional del derecho, en cuyo caso el arrendatario deberá liquidar posteriormente el citado impuesto en la Oficina Tributaria de la Comunidad Autónoma. CONTENIDO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO La ley establece que la duración inicial del contrato será la que libremente se pacte. En los contratos de duración inferior a cinco años el arrendatario tendrá derecho a prorrogar anualmente el contrato hasta que se cumplan los cinco años, pudiendo desistir de la prórroga, para lo cual deberá notificarlo con al menos un mes de antelación. Excepción al sistema de prórrogas. La duración del contrato puede ser menor en el caso de que el arrendador necesite ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí, siempre que esta necesidad haya sido conocida al tiempo de la celebración del contrato y conste expresamente en él. En este caso, el arrendador debe ocupar la vivienda en el plazo de 3 meses desde la extinción del contrato. Los contratos de plazo indeterminado o en los que no se establezca plazo se consideran celebrados por un año y también se aplican las prórrogas anuales hasta los cinco años. Prórroga Tácita. Cuando transcurrido un mínimo de cinco años, a la fecha de vencimiento ninguna de las partes notifica a la otra, con un mes de antelación, su voluntad de no renovar el contrato, éste se continua prorrogando por plazos anuales hasta un máximo de tres años, siendo el arrendatario el único que puede desistir de la prórroga con un mes de antelación a la fecha de término de cada plazo anual. En los contratos de plazo superior a cinco años el arrendatario sólo podrá desistir del contrato siempre que hubiere durado como mínimo cinco años y dé un preaviso de dos meses de antelación. FIANZA La Ley fija la obligatoriedad de establecer una fianza, que será una cantidad en efectivo equivalente a una mensualidad de la renta, susceptible de actualización. El arrendador queda obligado a depositar la fianza en el Organismo Oficial correspondiente hasta la extinción del contrato. Si hubiese transcurrido un mes desde la finalización del contrato y el organismo competente no hubiera efectuado la devolución de la fianza, ésta devengará el interés legal correspondiente. En todo caso, además de la fianza en metálico se podrán pactar otro tipo de garantías: aval bancario, aval personal, seguros, hipotecas, etc. RENTA
ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA Durante los 5 primeros años, se podrá actualizar la renta anualmente en función de la variación porcentual del IPC (Indice de Precios al Consumo). A partir del sexto año la actualización de la renta será la que libremente hayan pactado las partes. En ausencia de pacto se aplicará la variación porcentual del IPC. La renta actualizada se exigirá al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que sea notificado por escrito por el arrendador. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad anterior a la actualización. MEJORAS QUE PUEDEN ELEVAR LA RENTA El arrendador que transcurrido 5 años de duración del contrato hubiera realizado obras de mejora tendrá derecho a elevar la renta, teniendo en cuenta determinadas condiciones y circunstancias, salvo pacto en contrario. En todo caso la elevación se producirá en el mes siguiente a aquel en que finalicen las obras. Para ello, el arrendador debe notificar por escrito al arrendatario la cuantía del incremento y los cálculos que han determinado dicha cuantía. Además deberá acompañar a la notificación las copias de los documentos que indiquen el coste de las obras realizadas. GASTOS GENERALES Y SERVICIOS INDIVIDUALES GASTOS GENERALES Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, los servicios, tributos, cargas y responsabilidades que correspondan a la vivienda arrendada sean a cargo del arrendatario. Para que este pacto sea válido se deberá hacer constar por escrito, determinándose el importe anual de los gastos a la fecha del contrato. Durante los 5 primeros años la suma que el arrendatario debe pagar por los gastos generales con excepción de los tributos se podrá incrementar anualmente, si bien el incremento anual no podrá ser superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta aplicándole el IPC. GASTOS POR SERVICIOS Deben individualizarse mediante aparatos contadores (luz, teléfono, agua, gas...), y serán por cuenta del arrendatario. Tanto los gastos generales como los gastos individuales se acreditarán mediante recibo de pago facilitado por el arrendador. OBRAS EN LA VIVIENDA ARRENDADA OBRAS DEL ARRENDADOR obras de conservación
obras de mejora
OBRAS DEL ARRENDATARIO El arrendatario necesitará de consentimiento escrito del arrendador para realizar las siguientes obras:
Si el arrendatario realiza las obras sin consentimiento, podrá el arrendador:
El arrendatario, su cónyuge o persona que conviva con él en similar relación de afectividad podrá realizar las obras necesarias para adecuar la vivienda a su condición de minusválido. La situación y grado de minusvalía deben ser certificados por el Organismo o Administración pública competente. DESISTIMIENTO POR PARTE DE ARRENDATARIO En contratos de duración pactada superior a cinco años el arrendatario podrá desistir cuando el contrato hubiera durado al menos cinco años y haya dado un preaviso con dos meses de antelación al arrendador. En contratos de duración de hasta cinco años la LAU no menciona nada pero el Código Civil establece que el incumplimiento de lo pactado dará lugar a que el arrendador pueda instar su cumplimiento o resolver el contrato con indemnización de daños y perjuicios. En este sentido, es habitual pactar en el contrato de arrendamiento una indemnización para el caso de desistimiento por parte del arrendatario (3). Aún cuando el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, o cuando abandone la vivienda sin manifestar su voluntad, el cónyuge que conviviera con él o la persona que conviva con análoga relación de afectividad en ese momento, podrá continuar con el arrendamiento notificándolo al arrendador. Si existen obras de conservación u obras que hacen inhabitable la vivienda el arrendatario puede optar por desistir del contrato. SUSPENSIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO La suspensión del contrato supone la paralización del plazo del mismo y de la obligación de pago de la renta. Son causas de suspensión del contrato:
La suspensión se mantendrá hasta la finalización de las obras. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO En caso de incumplimiento de las obligaciones del contrato, la parte que lo hubiera cumplido tendrá derecho a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato. Causas de resolución del contrato por el arrendador:
El arrendatario podrá resolver el contrato si el arrendador se negase a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para que sirva para su uso. También podrá resolver cuando el arrendador no facilite el goce y uso pacífico de la vivienda, perturbando de hecho o de derecho al arrendatario en la utilización de la vivienda. RECOMENDACIONES Resulta especialmente conveniente:
APENDICE: OTRAS SITUACIONES ENAJENACIÓN DE LA VIVIENDA ARRENDADA El que adquiere una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador. El arrendatario podrá permanecer en el arrendamiento al menos 5 años o incluso más, dependiendo de las circunstancias. En caso de venta de la vivienda arrendada, el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente sobre dicha vivienda, con arreglo a determinadas condiciones (derecho de tanteo y de retracto). El vendedor (propietario) de una vivienda arrendada deberá acreditar que ha realizado las notificaciones exigidas al arrendatario con el fin de que éste pueda ejercitar el derecho de adquisición preferente, como condición para inscribir en el Registro de la Propiedad el título de venta. El vendedor de una vivienda arrendada, para inscribir la venta, deberá expresarlo así en la escritura, bajo pena de falsedad en documento público. La renuncia por el arrendatario a los derechos de tanteo y retracto (derechos de adquisición preferente) no es válida, aunque aparezca en el contrato, salvo en alquileres de duración superior a cinco años. SUBROGACIÓN Es la situación jurídica en la cual una persona adquiere los derechos y obligaciones de otra. La subrogación en vida del arrendatario se podrá dar en los casos de separación judicial, divorcio o nulidad matrimonial del arrendatario, cuando su cónyuge decida continuar en el uso de la vivienda arrendada y así se contemple en resolución judicial. Requisitos:
La subrogación en caso de muerte del arrendatario En los contratos con un plazo de duración de cinco años, corresponderá por orden de prelación:
En todo caso, todas estas personas deberán haber convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores a su fallecimiento. Si no existiera ninguna de estas personas el arrendamiento quedará extinguido. Los casos de igualdad se resuelven a favor de quien tuviera alguna de las siguientes circunstancias por el siguiente orden:
Requisitos para subrogarse Notificación al arrendador por escrito:
Se dispone de un plazo de 3 meses para notificar el fallecimiento. La renuncia a subrogarse debe manifestarse por escrito al arrendador en el plazo de un mes desde el fallecimiento. Todos los que no manifiesten su renuncia quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de los tres meses de los que se dispone para notificar al arrendador el fallecimiento. En los contratos con un plazo de duración superior a los cinco años las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando se den determinadas circunstancias. LA CESION Y EL SUBARRIENDO LA CESIÓN Es la situación jurídica en la cual el arrendatario o persona que cede un determinado bien o derecho desaparece de la relación contractual, ocupando su lugar un tercero llamado cesionario, con el cual el arrendador mantendrá las relaciones jurídicas derivadas del contrato de arrendamiento. Se requiere:
Es la situación o relación jurídica en la cual el arrendatario establece una relación contractual con un tercero subarrendatario Se requiere:
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