OBJETO Y ÁMBITO DE APLICACIÓN


1.- OBJETO:

  • Esta Ley regula la “propiedad horizontal”, entendiendo como tal, en sentido general, la forma de propiedad que recae sobre un edificio dividido en pisos o locales u otras partes con posibilidad de aprovechamiento independiente.
    Por tanto, resulta una propiedad de carácter complejo y especial, suma de elementos privativos y comunitarios. Es decir, una propiedad individual y una propiedad colectiva, que se disfrutan a la vez, de manera conjunta: en exclusiva sobre la parte privativa y además en copropiedad (propiedad en común) sobre los demás elementos comunes.
  • En este sentido, según la propia Ley y el artículo 396 del Código Civil, se considera como parte o elementos privativos de la propiedad horizontal, la propiedad que recae en un edificio sobre sus diferentes:
    • Pisos o apartamentos (entendidos como sinónimo de vivienda).
    • Locales de negocios.
    • Aquellas partes de un edificio con posibilidad de un aprovechamiento independiente, las cuales se consideran también como locales. Esto sucederá cuando esas partes del edificio tengan salida a un elemento común del propio edificio o bien cuando tengan salida directa a la vía pública.

    Por tanto, no se reduce el término de local al concepto de “local de negocio”, se incluyen, además, otras partes determinadas sobre las que puede recaer el dominio exclusivo o privativo, como pueden ser, a modo de ejemplo, plazas de garaje o trasteros, que no son locales de negocio ni pueden entenderse comprendidos en el concepto de piso.

  • En la propiedad horizontal, la propiedad individual o separada (privativa), de cada piso o local, implica también un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio.

Así, en el artículo 396 del Código Civil se enumeran una serie de elementos comunes: Elementos comunes art. 396 CC.: -suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; -elementos estructurales: pilares, vigas, forjados, muros de carga, fachadas, revestimientos exteriores de terrazas; balcones, ventanas (incluyendo su imagen y configuración), sus elementos de cierre y revestimientos exteriores; -portales, escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos; -recintos destinados a ascensores, ascensores, depósitos, contadores, telefonías y otros servicios e instalaciones comunes; -conducciones y canalizaciones para el desagüe y suministro de agua, gas y electricidad y las de aprovechamiento de energía solar; conducciones y canalizaciones de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación, evacuación de humos; instalaciones de detección y prevención de incendios, -portero electrónico, instalaciones de servicios de seguridad, antenas colectivas e instalaciones de servicios audiovisuales y de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada del espacio privativo; -servidumbres -todos los elementos materiales o jurídicos que resulten indivisibles por su naturaleza o destino.

Esta es una enumeración meramente indicativa y abierta. Es decir, estos elementos comunes no se comprenden como una lista cerrada, fija y radical, sino como unos mínimos, que tendrán siempre una presunción de comunidad y que, conforme a las necesidades que se impongan a las comunidades de propietarios, podrán ser objeto de ampliación o incluso reducción. Esto último, lógicamente, siempre que con ello no se impidiese el funcionamiento de la comunidad, por modificar elementos comunes que, por su propia esencia o naturaleza, harían imposible la pervivencia de la propiedad horizontal del edificio (p. ej: Suelo, cimentaciones, muros, escaleras). Los elementos comunes, al pertenecer conjuntamente a todos los propietarios, no son divisibles y por eso sólo pueden transmitirse, gravarse o embargarse conjuntamente, con el elemento privativo, del que forman anejo inseparable o parte unida.


2.- APLICACION:

La Ley de Propiedad Horizontal es de aplicación:

  1. A las comunidades de propietarios constituidas conforme a la misma. Es decir, propiedades horizontales propiamente dichas o lo que es lo mismo, comunidad de propietarios de un edificio dividido en pisos o locales u otras partes con posibilidad de aprovechamiento independiente y que dispone a su vez de título constitutivo de la propiedad horizontal.
  2. A las comunidades que no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal y reúnan los elementos anteriores (privativos y comunes), aplicándoles lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, sus elementos privativos y comunes, y a los derechos y obligaciones de los comuneros.
  3. Estas comunidades constituyen propiedades horizontales de hecho, toda vez que la situación que contempla la Ley es aquella en la que existe un edificio cuya propiedad pertenece por pisos o locales independientes a distintos dueños, pero que no ha sido dividido horizontalmente de manera formal, no se ha otorgado el título constitutivo. En la práctica, ciertas normas relativas a la representación de la comunidad frente a terceros y a las cuotas de participación presentarán problemas de aplicación, a diferencia de lo que ocurre con las comunidades constituidas como propiedad horizontal propiamente dicha.

  4. La Ley de Propiedad Horizontal dispone que también serán de aplicación sus normas a los complejos inmobiliarios privados, entendiendo como tales una pluralidad de edificaciones, destinadas a viviendas o locales comerciales, con elementos comunes. Para que sean aplicables dichas normas, es necesario que reúnan ciertos requisitos, los cuales se tratarán más adelante.


3.- DERECHOS SINGULARES Y DERECHOS EN COPROPIEDAD.

A cada dueño le corresponde en su parte privativa un derecho singular o en exclusiva de su piso o local, incluyendo los elementos arquitectónicos e instalaciones comprendidas dentro de los límites de su finca. Es decir, se requiere un espacio físico suficientemente delimitado, ya sea por medio de paredes o por simples medios gráficos, como puede ser el caso en las plazas de garaje de dibujo de líneas y su correspondiente número en el suelo. Dentro de estos límites no se aplicarán las reglas dirigidas a ordenar el uso común del resto del inmueble, y ello porque pertenece al ámbito o esfera único del propietario, a quien sirven exclusivamente.

En consecuencia, en sentido contrario, no serán privativas las instalaciones o elementos arquitectónicos que, a pesar de hallarse en el interior del piso o local, son comunes, si bien, para ciertos casos, se admite, con ciertos requisitos, que pueda atribuirse el uso exclusivo de algún elemento común (ej. terrazas de áticos) al propietario de una parte privativa, siempre que no se trate de un elemento esencial o por naturaleza.

-A cada dueño le corresponde igualmente este derecho privativo sobre los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título constitutivo. Por anejo debe entenderse aquella parte, situada fuera del perímetro de la vivienda o local, sobre la que, por previsión expresa del título constitutivo, se extiende también la propiedad exclusiva del dueño, como propiedad accesoria a esta. Como ejemplos de anejos pueden citarse garajes, trasteros, buhardillas o sótanos.

Los anejos pueden ser en propiedad o tener sobre ellos derechos de uso. En función de su configuración, los anejos de un elemento privativo pueden ser otros elementos privativos, parte de otros elementos privativos (ej. como ocurre con frecuencia en garajes) o elementos generales incluidos en el edificio (comunes).

De esta forma, se observa entonces que los derechos del dueño de cada piso o local son dos: uno principal, singular y exclusivo del piso o local con los anejos expresamente señalados en el título y otro en copropiedad, con los demás condueños de pisos o locales, de los elementos, pertenencias y servicios comunes.

-El disfrute, pues, de la parte privativa se regirá por el principio de libre disposición, consecuencia obligada de la propiedad exclusiva que ostenta el propietario sobre ella. Advertir no obstante, que, en caso de transmisión del disfrute, -p. ej. usufructo, arrendamiento-, esta transmisión del disfrute no afecta a las obligaciones derivadas del régimen de la propiedad horizontal. Lo que quiere decir que, frente a la comunidad, el obligado es el propietario; aunque haya cedido o transmitido el uso de su piso o local, todo ello, claro está, con independencia de las relaciones internas entre el dueño y quien goce del disfrute del piso o local, quienes podrán establecer entre ellos los pactos que estimen oportunos al efecto de repercutir dichas obligaciones (p. ej. pago de los gastos o cuotas por parte del arrendatario, según permite la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Aún así, habrá que tener en cuenta que, en caso de transmisión de la propiedad, el piso o local siempre se transmite con la copropiedad de los elementos comunes, de la que no se puede separar. Por otro lado, con la transmisión también se transmiten todas las obligaciones derivadas del régimen de la propiedad horizontal.

-En cuanto al uso de la parte común, la regla general será la de que cada comunero o copropietario podrá usar de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino, sin perjudicar el interés de la comunidad y sin impedir a los demás propietarios el uso.

TITULO CONSTITUTIVO, ESTATUTOS Y CUOTAS DE PARTICIPACION. REGLAMENTOS INTERIORES


A.- El Título Constitutivo.

1.- Creación:

  • Resumidamente, el Título constitutivo de la propiedad horizontal es un documento resultado de un acto o negocio jurídico en virtud del cual, sobre una edificación (existente, en construcción o proyectada) se crea una situación jurídica consistente en que cada piso o local o parte susceptible de aprovechamiento separado se independiza de los demás, manteniendo, no obstante, una comunidad sobre los elementos y servicios comunes. Es decir, materialmente es el acto por el que se divide un inmueble y se decide que su propiedad quede sometida a las reglas de la Ley de Propiedad Horizontal.
  • El Título se otorga por acuerdo unánime de los propietarios (puede ser un único propietario, ej. Promotor) en documento público o privado, por laudo arbitral o por resolución judicial. Si se quiere que el título goce de la protección y publicidad que deriva de los principios hipotecarios, deberá constar en documento público (escritura ante Notario) sentencia o laudo e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

La modificación del Título requiere las mismas normas que para su constitución, exigiendo así la unanimidad de todos los propietarios.

2.- Contenido del Título:

En él se hará constar :

  1. La descripción del inmueble en su conjunto, haciendo constar los servicios e instalaciones del mismo (lo que incluye elementos comunes tales como ascensores, portería, etc.).
  2. La descripción de cada piso o local, asignándoles un número correlativo y expresando su extensión, linderos, planta en que se sitúan, así como los anejos (garaje, buhardilla o sótano ).
  3. La cuota de participación de cada piso o local.

    La cuota de participación representa la parte de copropiedad que cada propietario de los elementos privativos conserva sobre los elementos comunes y, muy especialmente, sobre el solar (cuota de copropiedad). Asimismo, representa la parte de los gastos comunes que cada propietario va a tener que sufragar o cuota de participación en los gastos, la cual puede ser objeto de modificación posterior.

    • La cuota puede determinarse de 3 formas :
      -Por el propietario único del inmueble al comenzar la venta de los pisos .
      -Por acuerdo de todos los propietarios (unanimidad).
      -Por laudo o por resolución judicial .
    • Para la determinación de la cuota se tomarán los siguientes criterios:
      -Superficie útil de cada piso o local en relación al inmueble en su totalidad.
      -Emplazamiento interior o exterior de cada piso o local.
      -Situación o uso que vaya a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

    Es necesario señalar, en cuanto a la participación en los gastos comunes, que el hecho de que no se utilicen algunos servicios comunes no exime de contribuir a su sostenimiento.

  4. El Título constitutivo puede contener también los Estatutos de la comunidad de propietarios:

    Según la Ley, los estatutos son las reglas de constitución y ejercicio del derecho (sobre los elementos privativos y comunes de la propiedad) y las disposiciones en orden al uso y destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, sus servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones.

    • Estas reglas constituyen los Estatutos de la comunidad y como el Título, han de ser aprobados por todos los propietarios (unanimidad). Sin embargo, no es obligatorio su otorgamiento, y su contenido variará teniendo en cuenta las condiciones físicas y jurídicas de cada comunidad. Las materias que tratan con más frecuencia los estatutos son las actividades prohibidas, las normas relativas a la participación en los gastos y el destino de determinados elementos privativos.
    • Podrán ser otorgados, bien en el mismo momento de constitución del Título o bien en un documento distinto en un momento posterior. Al igual que el Título constitutivo de la propiedad horizontal, los Estatutos pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad.

3.- Reglamentos Interiores:

Dentro de los límites contenidos en la Ley y los Estatutos, la comunidad de propietarios puede adoptar normas de convivencia y utilización de los servicios y elementos comunes, que tendrán el carácter de reglamentos interiores de la comunidad de propietarios. Así, p. ej.: reglas de usos de ascensores, calefacción, horario de apertura y cierre del portal, normas de convivencia sobre tenencia de animales de compañía, ruido en los pisos o locales, sueldo y régimen laboral de los empleados de la comunidad, normas sobre elementos de ornato de fachada, terrazas, balcones, tendido de ropa, uso de carteles anunciadores, creación de subcomunidades, régimen sancionador para el caso de incumplimiento de los propios reglamentos..., etc.

  • Los reglamentos interiores no forman parte del título constitutivo, para su adopción o modificación será suficiente el acuerdo mayoritario de los miembros de la comunidad de propietarios.

ORGANOS DE GOBIERNO DE LA COMUNIDAD


Son órganos de gobierno de la comunidad de propietarios:

  1. La Junta de Propietarios .
  2. El Presidente y, en su caso, el/los Vicepresidente/s.
  3. El Secretario.
  4. El Administrador.

En los estatutos o por acuerdo mayoritario de la Junta de Propietarios, podrán establecerse otros órganos, ej. Vocales, sin que ello afecte a las funciones y responsabilidades de los anteriores.


1.- La Junta de Propietarios.

Es el órgano de gobierno soberano de la comunidad, siendo sus decisiones las de más alto rango dentro de la propiedad horizontal.

  1. Composición y convocatoria.

    • Está constituida por todos y cada uno de los titulares (propietarios) de cada piso o local o del edificio.
    • Se reunirá, al menos, una vez al año con la finalidad de aprobar los presupuestos y cuentas de la comunidad; La citación para esta Junta ordinaria anual se hará, como mínimo, con seis días de antelación. Las demás reuniones de la Junta, que tendrán el carácter de extraordinarias, se citarán con la antelación que haga posible que sea comunicada a todos los propietarios.
    • En las demás ocasiones se reunirá cuando lo solicite el presidente, la cuarta parte de los propietarios o un número de éstos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación. También será válida la reunión de la Junta, aunque no haya sido convocada por el presidente, siempre que asistan a la misma la totalidad de los propietarios.
    • La convocatoria indicará los asuntos a tratar, lugar, hora y día en que se celebrarán la primera o segunda convocatoria y la relación de propietarios que no están al corriente del pago.
    • En caso de propietarios ausentes o no domiciliados en el inmueble, la convocatoria se efectuará mediante citaciones o notificaciones al domicilio en España que el propietario hubiese señalado como lugar de las mismas, estando obligado el propietario a comunicar un domicilio a estos efectos; en defecto de esta precisión se tendrá por domicilio el piso o local integrado en la comunidad. También serán válidas las citaciones y notificaciones efectuadas al ocupante del piso o local (ej. arrendatario, usufructuario).
    • Si la notificación o citación resultasen infructuosas, se entiende realizada mediante la colocación de la comunicación en el tablón de anuncios o en lugar visible habilitado al efecto en el inmueble, expresando su fecha y los motivos por los que se practica la notificación de este modo, firmada por el Secretario y con el Visto Bueno del Presidente. La notificación efectuada de este modo surtirá efectos en el plazo de tres días naturales (incluyen días festivos).
    • El propietario que desee que se incluyan en el orden del día los asuntos que él considere de interés, dirigirá escrito al presidente en el que especifique de forma clara los asuntos que quiere que se traten. En la misma Junta los propietarios también pueden solicitar que se traten determinados asuntos, la Ley dispone que se incluirán en la siguiente convocatoria, si bien no hay inconveniente en que se debatan en ese momento si hay están de acuerdo la mayoría de propietarios.

  2. Asistencia y voto: La asistencia a la Junta es personal o mediante representación legal o voluntaria, acreditándose ésta mediante escrito firmado por los propietarios representados en el cual manifiesten su delegación de voto a favor de la persona que desean que les represente, con identificación del nombre y apellidos de éste.

    -En caso de pisos o locales perteneciente a varios propietarios proindiviso (propiedad en común), éstos nombrarán un solo representante. En caso de pisos o locales pertenecientes en usufructo (derecho de uso), la asistencia y voto corresponde al propietario, que se entenderá representado por el usufructuario salvo manifestación en contra del propietario. Esta delegación deberá ser expresa si se trata de acuerdos sobre obras extraordinarias y de mejora o sobre los acuerdos que requieran unanimidad para su aprobación.

    • Si a la reunión de la Junta no concurren en primera convocatoria la mayoría de los propietarios que representen a su vez la mayoría de las cuotas de participación, se convocará una segunda sesión (sin necesidad de quórum o número de propietarios asistentes determinado), en el mismo lugar que la primera convocatoria, pudiendo celebrarse media hora después que la anterior. En defecto de las condiciones anteriores, se efectuará una nueva convocatoria dentro de los 8 días naturales (incluyen días festivos) siguientes a la convocatoria no celebrada, notificando las citaciones en este caso con una antelación mínima de 3 días.
    • Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no hayan cumplido con sus obligaciones de pago pendientes podrán asistir a la Junta y participar en las deliberaciones, pero sin derecho a voto, por lo que su respectiva cuota de participación no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas para cada acuerdo, a menos que previamente consignasen (en el Notario) el importe de las cuotas debidas o hubiesen impugnado judicialmente la deuda con la Comunidad.

  3. Funciones de la Junta de Propietarios:

    Corresponde a la Junta :

    • Nombrar y remover o cesar los órganos de gobierno (Presidente, Secretario y Administrador).
    • Resolver las reclamaciones efectuadas por los titulares contra la actuación de los órganos de gobierno.
    • Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
    • Aprobar los presupuestos y la ejecución de obras de reparación, sean ordinarias o extraordinarias.
    • Ser informado de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador.
    • Aprobar y modificar los Estatutos y las normas de régimen interior.
    • Decidir los demás asuntos de interés para la Comunidad, acordando las medidas que sean necesarias o convenientes.

  4. Mayorías Necesarias para la adopción de acuerdos:
    • Modificación del título constitutivo o de los estatutos: Se requiere unanimidad.

      O lo que es lo mismo, el voto de todos y cada uno de los propietarios. Así pues, el voto desfavorable de uno solo de los vecinos invalidaría la aprobación de ese acuerdo. Es el supuesto en que se exige la mayoría más cualificada, debido a la importancia de los acuerdos. Los acuerdos que por tanto impliquen la modificación de las cuotas de propiedad (segregación-divisón) también necesitarán de esta mayoría


    • Establecimiento o supresión de servicios: Mayoría de 3/5

      Se requiere mayoría cualificada de las 3/5 partes de los propietarios que representen a su vez las 3/5 partes de las cuotas, o lo que es lo mismo, el 60% de propietarios y cuotas, para:

      -establecimiento o supresión de ascensor, portería, vigilancia y otros servicios de interés general, incluso cuando estos acuerdos supongan modificar el título constitutivo o los estatutos.

      -arrendamiento de elementos comunes que no tengan un uso específico. En este caso sería además obligatorio contar con el consentimiento del propietario afectado, si lo hubiere.

      De cumplirse estas mayorías, es decir, si resultase que las 3/5 partes de los propietarios que representen a su vez las 3/5 partes de las cuotas deciden con su voto a favor o en contra de ese servicio, el acuerdo sería válido y vincularía a toda la Comunidad. Sería pues obligatorio para todos los vecinos, incluso para aquellos que no hubiesen votado o hubiesen votado en desacuerdo.


    • Supresión de barreras arquitectónicas: Mayoría

      -Se requiere voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen a su vez mayoría de las cuotas para la realización de obras o establecimiento de nuevos servicios comunes cuyo fin sea la supresión de barreras arquitectónicas, incluso si implican la modificación del título constitutivo o los estatutos. Hay que reseñar que no es necesario que viva una persona minusválida en el inmueble para la adopción de este acuerdo, pues de esta manera se facilita la movilidad de los posibles visitantes que sufran alguna minusvalía o de futuros ocupantes.

      -Si no se alcanzase esta mayoría, el propietario interesado podrá exigirlo por vía judicial, pero entonces deberá correr él únicamente con el coste de las obras.

      Nota: Las mayorías exigidas en los supuestos antes expuestos lo son de asistentes (presentes o representados) y ausentes, es decir, se trata de dos requisitos: uno de quórum y de votos favorables y otro de mayorías de total de propietarios y de las cuotas de participación, teniéndose así en cuenta dos elementos: el personal y el económico. La mayoría económica debe computarse entendiendo a los copropietarios como un solo y único propietario. En el sentido personal, sólo cabe asignar un voto personal a cada propietario, ya sea titular de un solo piso o local o de varios dentro del mismo edificio, con independencia de su cuota de participación.

      -Se computarán como votos favorables los de los propietarios ausentes que, siendo debidamente citados e informados del acuerdo, no manifestasen su discrepancia mediante comunicación al Secretario en el plazo de 30 días (incluyen días festivos) por cualquier modo que permita tener certeza de su recepción.

      Es importante, pues, reiterar, que los acuerdos adoptados válidamente conforme a estas reglas obligan a todos los propietarios.


    • Infraestructuras de telecomunicación o energéticas: mayoría de 1/3

      Se requiere, al menos, mayoría de 1/3 de los propietarios que representen a su vez 1/3 de las cuotas de participación, o lo que es lo mismo, un 33,3 % de los propietarios y cuotas, para adoptar acuerdos sobre instalación de telecomunicaciones o adaptación de los servicios existentes, instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energía colectiva. Estas instalaciones tendrán la consideración de elementos comunes.

      -A diferencia de lo que obliga la Ley en cuanto a los apartados anteriores, los costes de estas instalaciones no se repercutirán sobre los propietarios que no hubiesen votado expresamente a favor del acuerdo. Si posteriormente solicitasen el acceso a estos servicios serán autorizados a su utilización siempre que abonen el importe correspondiente, actualizado y aplicado el interés legal correspondiente.


    • Actos de administración, resto de acuerdos: mayoría.

      Para adoptar otros acuerdos será suficiente con el acuerdo de la mayoría del total de los propietarios, personal y de cuotas de participación, en primera convocatoria. En segunda convocatoria, el cómputo, tanto de personas como de cuotas, no se hace sobre el total de propietarios, sino sólo sobre los asistentes (presentes y representados) bastando en tal caso para la validez del acuerdo con que éste sea adoptado por la mayoría personal que represente más de la mitad del valor de las cuotas de los asistentes.

      Si las mayorías no se pudieran lograr por los procedimientos establecidos, el Juez, a instancia de parte, en el mes siguiente a la segunda Junta y oyendo a los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de los 20 días desde la petición.

  5. Adopción de acuerdos por la Junta de Propietarios: El Acta.

    Los acuerdos de la Junta se reflejarán en un Libro de Actas, que deberán ser diligenciados por el Registrador de la Propiedad al expedir el Libro por primera vez y los posteriores ejemplares. El Acta contendrá:

    • Fecha y lugar de celebración, orden del día, convocantes, carácter ordinario o extraordinario de la reunión, indicando la celebración en primera o segunda convocatoria.
    • Relación de asistentes, propietarios representados y cuotas de participación de cada uno.
    • Acuerdos adoptados, indicando los nombres de los propietarios que hubiesen votado a favor o en contra así como sus cuotas de participación si ello fuese relevante para la validez de los acuerdos.

    -El Acta quedará cerrada con las firmas del Secretario y Presidente al término de la reunión o a los 10 días naturales siguientes.

    -Los acuerdos serán ejecutivos desde el cierre del Acta, que debe ser remitida a todos los propietarios (en los propietarios ausentes se entiende que desde la recepción del Acta opera su consentimiento tácito a los acuerdos adoptados). Los errores o defectos del Acta serán subsanables siempre que en el Acta se exprese fecha y lugar de celebración; asistentes presentes o representados; acuerdos adoptados indicando votos favorables y contrarios; cuotas de participación y firma del Presidente y Secretario. La subsanación se realizará antes de la siguiente reunión de la Junta, que deberá ratificarla. Los Libros de Actas serán custodiados por el Secretario de la Junta de Propietarios, debiendo conservar durante 5 años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes.

  6. Impugnación de Acuerdos:

    -Los acuerdos de la Junta son impugnables judicialmente en los siguientes supuestos: Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos (Habrá que entender que cabe la impugnación contra acuerdos contrarios a la propia Ley de Propiedad Horizontal y asimismo, cabe la impugnación cualquiera que sea la norma legal supuestamente infringida) Cuando resulten lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. Ha de entenderse que además del carácter lesivo del acuerdo, el perjuicio para la comunidad ha de ser grave. Cuando supongan grave perjuicio para algún propietario que no tenga la obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. Así pues, el propietario que resulte perjudicado por el acuerdo estará legitimado para interponer la acción de impugnación, cualquiera que sea su cuota de participación. Ejemplos de este supuesto de impugnación pueden ser una distribución abusiva de cargas o gastos en perjuicio de determinado grupo de propietarios o la denegación, sin un motivo realmente serio, de determinada autorización solicitada.

    - Legitimación. Pueden impugnar los acuerdos las siguientes personas:

    • Los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, o lo que es lo mismo, que hubieran hecho constar en el Acta su voto contrario al acuerdo.
    • Los ausentes a la reunión de la Junta, por cualquier causa. Previamente a la impugnación, estos deberán formular, en el plazo máximo de treinta días contados desde la recepción del acuerdo y en forma fehaciente (requerimiento notarial, telegrama, burofax, copia firmada por representante de la comunidad) su expresa discrepancia u oposición al acuerdo.
    • Los indebidamente privados de su derecho a voto. (Caso de inclusión injustificada en la lista de copropietarios morosos)

    Para poder ejercitar la acción de impugnación judicial, los impugnantes deben estar al corriente del pago de la totalidad de las deudas o proceder a su consignación judicial.

    -Plazo: La acción de impugnación caduca en el plazo de 3 meses (se incluyen días festivos) desde que se hubiere adoptado el acuerdo, salvo en caso de acuerdos contrarios a la ley o Estatutos en cuyo caso la acción caduca al año.

    En el caso de los ausentes el plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo según el procedimiento establecido para dicha comunicación.

    La impugnación no suspende la ejecución de los acuerdos salvo que así se disponga con carácter cautelar a instancia del demandante y oída la comunidad. El procedimiento será el ordinario previsto en la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil.


2.- El Presidente

  • Es el órgano ejecutivo de la comunidad. La importancia de su cargo radica en que ostenta la representación legal de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten. En particular, es conveniente destacar que en cuanto a la representación en juicio, el Presidente es quien debe otorgar los oportunos poderes de representación procesal. Sin embargo, puede ocurrir que, por omisión, el Presidente no defienda los intereses de la comunidad, en este caso el resto de copropietarios están también legitimados para interponer las correspondientes demandas o contestarlas. Aún así, en caso de que sea un copropietario quien actúe y no el Presidente, el resultado sólo vinculará al resto de propietarios en cuanto les sea beneficioso y no en cuanto les pueda perjudicar. También es importante resaltar que la facultad del Presidente de actuar en todos los asuntos que afecten a la comunidad no requiere de autorización de la Junta (pero tampoco puede oponerse claramente a la opinión de la Junta y actuar manifiestamente en contra de lo dispuesto por ésta, los Estatutos o las normas de régimen interior).
  • Es nombrado entre los propietarios, mediante elección (por mayoría) o por sorteo o turno rotatorio. El nombramiento es obligatorio, aunque el designado pueda solicitar al Juez su sustitución, resolviendo éste lo procedente y designando al sustituto hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo determinado por la resolución judicial.


3.- El Vicepresidente:

Su existencia no es obligatoria, realizándose su designación por el mismo procedimiento que el establecido para la elección del Presidente. Sustituye al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste y lo asistirá en sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios. Una vez que el Vicepresidente ocupa el lugar y funciones del Presidente, le son aplicables las reglas descritas en el apartado anterior.


4.- Secretario y Administrador:
  • Pueden acumularse estos cargos en la misma persona o asignarlos separadamente.
    Las funciones del Secretario y Administrador serán ejercidas por el Presidente, salvo que los estatutos o la Junta, por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de estos cargos separadamente de la Presidencia.
  • El cargo de Administrador, de Secretario o de Administrador-Secretario pueden ser ejercidos por cualquier propietario o por personas físicas con la cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer estas funciones (p. ej. administradores de fincas, abogados o economistas).
    También puede recaer en corporaciones y personas jurídicas, en los términos establecidos legalmente.

Funciones.

  • Corresponde al Secretario:
    • -La firma y custodia de los Libros de Actas y la conservación, durante 5 años, de convocatorias, comunicaciones , apoderamientos y demás documentos relevantes.
    • -La certificación de los acuerdos de la Junta, con el visto bueno del Presidente.
  • Corresponde al Administrador:
    • -Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, haciendo para ello las oportunas advertencias y apercibimientos a los propietarios.
    • -Preparar y someter a la Junta el plan de gastos, proponiendo las medidas para acometerlos.
    • -Atender la conservación y mantenimiento del inmueble, disponiendo reparaciones y medidas urgentes dando cuenta de las mismas al Presidente o a los propietarios.
    • -Ejecutar los acuerdos referidos a obras.
    • -Efectuar los pagos y realizar los cobros procedentes.
    • -Actuar, en su caso, como Secretario y custodiar los documentos de la Junta.
    • -Otras atribuciones que le atribuya la Junta.
  • El nombramiento de Presidente , Vicepresidente , Secretario y Administrador se hará por el plazo de 1 año (entendido de Junta a Junta). Los designados pueden ser separados de sus cargos antes de que expire su mandato por acuerdo de la Junta, convocada en sesión extraordinaria, dice la Ley, si bien no hay ningún impedimento para realizar tales cambios en la misma Junta anual ordinaria.
  • Si el cargo es ejercido por un profesional, no propietario, el cargo se presume retribuido.
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