1.- Facultades de los propietarios:

• Modificaciones y obras:
  • -Los propietarios pueden modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de sus pisos o locales cuando la alteración no afecte a la seguridad del inmueble, estructura, configuración o estado exterior y siempre que no se perjudique los derechos de otros propietarios, comunicando previamente tales obras al representante de la comunidad. -El destinatario del aviso debe ser, en principio, el Presidente de la Comunidad, si bien puede darse a cualquier otro órgano de gobierno, aunque es una norma que carece de sanción por su incumplimiento-.
  • -El principio que rige es el de la libertad de modificación de la parte privativa o de hacer obras en ella, con las limitaciones expuestas, pero si las obras afectan a la seguridad, estructura o configuración exterior del edificio, será necesario la aprobación por unanimidad de todos los copropietarios. En los demás elementos comunes no podrán hacer modificación alguna y en caso de advertir reparaciones urgentes deberán comunicarlo al administrador.
  • -La Comunidad podrá exigir al propietario la demolición y retorno al estado anterior de las obras prohibidas, incluso aunque estas obras hubieren sido realizadas por el arrendatario de piso o local. El tipo de proceso judicial según lo establecido en la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil será el ordinario.
• Divisiones , segregaciones y agregación:
  • Los propietarios podrán dividir los pisos o locales para formar otros y también podrán agregar otros colindantes del mismo edificio o disminuirlos por segregación.
  • -Es necesario, en estos casos, el consentimiento de los propietarios afectados y la aprobación de la Junta por unanimidad, que fijará nuevas cuotas de participación para los pisos reformados, sin poder alterar las cuotas restantes.
  • -Los propietarios podrán acordar en Junta, siendo necesario la unanimidad, la construcción de nuevas plantas y la alteración de la estructura o fábrica del edificio modificando para ello el título constitutivo y fijando en el acuerdo la naturaleza de la modificación, las alteraciones en la descripción de la finca, pisos o locales; la variación de cuotas y los titulares de los nuevos pisos o locales..

1. Obligaciones generales:
   Cada propietario está obligado a:
   • Respetar las instalaciones y elementos comunes, ya sean de uso general o privativo.
   • Hacer un uso adecuado de aquellos elementos.
   • Evitar causar daños o desperfectos.
   • Mantener en buen estado de conservación su piso o local y los elementos privativos, para evitar perjudicar a otros copropietarios y reparar los daños causados por su descuido.
   • Consentir en su vivienda las reparaciones necesarias que exija el inmueble.
   • Consentir las servidumbres necesarias para la creación de servicios comunes, conforme a lo establecido para la adopción de acuerdos, siendo compensado por los daños y perjuicios que le pudieren ocasionar.
   • Permitir la entrada en su piso o local para todas las finalidades anteriores.
2. Las actividades molestas:

   Están prohibidas las actividades contrarias a los estatutos, las dañosas para la finca o las que contravengan las normas sobre actividades molestas, peligrosas, insalubres, nocivas o ilícitas.

   El procedimiento a seguir en estos casos es el siguiente:

   1.- Fase previa al proceso judicial:

   Obligatoriamente antes de la interposición de la demanda, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, el Presidente requerirá al autor de aquélla actividad (sea propietario u ocupante) para que cese en las mismas, apercibiendo del inicio de las acciones judiciales procedentes. El requerimiento ha de entenderse que debe ser fehaciente, es decir, por medio de cualquier medio que permita tener constancia de su recepción (notarial, telegrama, burofax, copia firmada por su receptor...etc).
   • -Si las conductas prohibidas persisten, la Junta convocada al efecto (incluyendo en el orden del día este punto) autorizará al Presidente para entablar la acción de cesación contra el infractor. Al no concretar la Ley cuál debe ser la mayoría necesaria para adoptar este acuerdo, debe entenderse que la mayoría sería el principio a aplicar.

   2. Fase judicial:

   • El procedimiento se substanciará según lo establecido en la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil para el juicio ordinario. La demanda, dirigida contra el propietario u ocupante, debe necesariamente de acompañarse del requerimiento al infractor y de la certificación del acuerdo de la Junta (Acta-certificación del acuerdo con las firmas del Secretario y visto bueno del Presidente). Es posible pedir, como medida cautelar, la cesación provisional de la actividad o abstenerse temporalmente de llevar a acabo una conducta, entonces el juez puede acordar cautelarmente la cesación de la actividad bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia y adoptará igualmente las medidas necesarias para asegurar la cesación de las actividades.
   • -Si la sentencia resulta estimatoria podrá disponer también la ejecución provisional de la misma. La Sentencia que se dicte puede ordenar la cesación definitiva de la actividad, en su caso la indemnización de daños y perjuicios e, incluso, la privación del uso de la vivienda, por un tiempo no superior a 3 años.
   • Si el infractor es el mero ocupante (ej. arrendatario), la sentencia puede disponer también la extinción de todos sus derechos sobre la vivienda y su inmediato lanzamiento (expulsión).
3. Las obligaciones de pago:
   • Cada propietario contribuirá según su cuota de participación (título constitutivo) o según lo establecido especialmente (estatutos), a los gastos generales de conservación, servicios y cargas del inmueble cuyos costes no sea posible individualizar. (Ya hemos dicho que el obligado frente a la comunidad al pago de tales gastos es el propietario o propietarios, si fuesen varios copropietarios del piso o local, todo ello sin perjuicio de que el propietario/s puedan repercutir tales gastos al arrendatario o usufructuario, en virtud de los pactos internos que se establezcan entre ellos).
   • Dentro del concepto de gastos generales deben entenderse incluidos tanto los ordinarios (los que se devengan de forma habitual o periódica y se satisfacen con cargo a los presupuestos anuales de la comunidad) como los extraordinarios (los que se generan esporádica o excepcionalmente dando lugar a una derrama especial).
   • Los créditos a favor de la comunidad causados por esta obligación de pago y correspondientes a las cuotas vencidas de la anualidad vigente y al año natural anterior, gozan de preferencia y prioridad sobre a los que pudieran ostentar otros acreedores frente al mismo propietario deudor de los gastos generales. La excepción a esta preferencia de la comunidad se dará en los créditos a favor del Estado sobre los bienes de los contribuyentes, por el importe de la última anualidad vencida y no pagada de los impuestos impagados. Asimismo, gozan de prioridad sobre la comunidad los créditos a favor de las aseguradoras por las premios del seguro de los últimos dos años. Los créditos salariales también seguirán gozando de preferencia sobre los de la comunidad de propietarios.
   • La afección real: El propietario responde personalmente y en último término con su propio piso o local del impago de las cuotas por gastos comunes. Así, los adquirentes de una vivienda o local responden también con el inmueble de las cantidades adeudadas a la comunidad por el sostenimiento de gastos generales y que fueran adquiridas por los antiguos propietarios, con el límite de los gastos imputables a las deudas vencidas, de la anualidad vigente y las cuotas del año natural inmediatamente anterior.
   • En la transmisión, el transmitente (vendedor) debe declarar estar al corriente del pago de aquellos gastos o declarar los que adeuda aportando certificación de dichas deudas coincidente con su declaración. Esta certificación será otorgada en el plazo de 7 días naturales desde su solicitud por el Secretario con el visto bueno del Presidente, respondiendo ambos de la demora y de la exactitud de los datos contenidos en la certificación. Sin aquella certificación no se otorgará documento de transmisión, es decir, el Notario no autorizará la transmisión de la propiedad, salvo que el transmitente fuese exonerado por el adquirente (comprador) ((si le liberase el comprador al vendedor de esta obligación entonces respondería directamente el comprador con el piso o local)).
   • El plazo de prescripción de estas deudas debe entenderse que es el general, de quince años.
4. Fondo de reserva:

   Cada propietario contribuirá según su cuota de participación al fondo de reserva de la comunidad para afrontar obras de reparación y conservación. El fondo no podrá ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario. Con cargo al fondo de reserva, la comunidad puede suscribir un seguro de daños sobre la finca o formalizar un contrato de mantenimiento.

   Además de las disposiciones que adopten las Comunidades Autónomas la constitución del fondo se ajustará a las siguientes reglas:

   • El fondo se constituirá en el momento de aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la ley.
   • Las nuevas comunidades constituirán el fondo al aprobar su primer presupuesto ordinario.
   • En el momento de su constitución el fondo se dotará con una cantidad no inferior al 2.5% del presupuesto ordinario, debiendo los propietarios efectuar previamente las aportaciones precisas según su cuota de participación.
   • Al aprobarse el presupuesto ordinario del ejercicio anual inmediatamente posterior a aquel en que se constituye el fondo, la dotación deberá alcanzar la cantidad mínima del 5% del presupuesto ordinario.
   • La dotación del fondo nunca podrá ser inferior al mínimo legal establecido.
   • Las cantidades detraídas para atender los gastos de conservación y reparación se computarán como parte integrante del fondo para calcular su cuantía mínima.
   • Al inicio del siguiente ejercicio se efectuarán las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas.
5. Otras obligaciones de los propietarios:
   • Cada propietario responderá individualmente de los daños causados a la comunidad y a los demás titulares. Responderá, igualmente, de las obligaciones y sanciones que impongan las autoridades competentes en caso de que se opongan o demoren las órdenes dictadas al efecto.
   • En caso de cambio de domicilio, el propietario deberá comunicar al Secretario su domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones, así como el cambio de titularidad de la vivienda o local. En caso de incumplir esta obligación, si transmitiese el piso o local, responde solidariamente (conjuntamente) con el nuevo titular de las deudas causadas con posterioridad a la transmisión, pudiendo no obstante repetir posteriormente el anterior titular contra el adquirente; Aún así, si cualquiera de los órganos de gobierno de la Junta tuviese conocimiento de la transmisión por cualquier medio o ésta resultase evidente, quedará sin efecto lo anterior (no resultaría también obligado al pago de deudas el transmitente).
   • Los propietarios no podrán exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no sean necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble. Si se adoptan válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles, cuyo coste sea superior a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario disidente (que vote en contra) no resultará obligado, aunque pueda disfrutar de la mejora. Eso sí, si posteriormente desea participar de las ventajas entonces deberá abonar su cuota actualizada aplicado el interés legal correspondiente.
6. La responsabilidad por el incumplimiento de las obligaciones de pago: procedimiento especial, juicio monitorio de propiedad horizontal.
   • Las obligaciones de pago de los gastos generales de sostenimiento y de la dotación del fondo de reserva se cumplirán en el tiempo y forma que hubiese establecido la Junta de propietarios. En caso de impago, el Presidente o Administrador, previo acuerdo de la Junta, podrán exigirlo judicialmente a través del siguiente procedimiento, denominado proceso monitorio:

     • -Fase prejudicial:
       • Es necesario certificación por el Secretario, con el visto bueno del Presidente, del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda. Asimismo, se debe notificar este acuerdo a los afectados (deudores) conforme a lo visto en las reglas de notificación aludidas en las convocatorias y asistencia a las Juntas.
     • Fase judicial:
       • La competencia judicial corresponde al lugar donde se halla ubicada la finca o bien al lugar de domicilio del deudor, si este viviese en otra residencia, todo ello a elección de la comunidad.
       • La representación de la comunidad para interponer la solicitud de juicio monitorio corresponderá al Presidente o Administrador, según lo acuerde la Junta de propietarios. (Si el deudor fuere el Presidente, interpondrá la solicitud el Vicepresidente, el Administrador o un propietario designado en Junta).
       • No es necesaria postulación (Abogado y Procurador), pero en este caso sí es recomendable su intervención, pues la Ley prevé que los honorarios de estos profesionales se incluirán en el Auto (similar a la Sentencia) que despache la ejecución, condenando también al vecino moroso al pago de los mismos.
       • La petición se acompañará obligatoriamente de la certificación a que se hace referencia más arriba y se podrá dirigir también contra el titular anterior en caso de que éste deba responder solidariamente. Igualmente, siempre podrá ser demandado el titular registral. Es decir, según las circunstancias se podría proceder contra uno u otro de ellos o contra todos conjuntamente (Estos a su vez podrán, posteriormente, en caso de condena, repetir contra el actual propietario conforme a los derechos que les correspondan)
       • Admitida a trámite la petición inicial, el juez requerirá al propietario deudor para que, en un plazo de 20 días, pague a la comunidad o para que comparezca ante el Juzgado y alegue, en oposición, las razones que le asistan (necesitará entonces de Abogado y Procurador si su deuda es superior a 150.000 ptas.). El requerimiento se efectuará en el domicilio designado previamente por el deudor en España o en su defecto, en el piso o local.
       • En el mismo requerimiento se apercibirá de que en caso de no pagar o no comparecer alegando las razones que le asistan al deudor, se despachará ejecución contra sus bienes por la cantidad adeudada más intereses y costas (incluyendo honorarios de Abogado y Procurador de la comunidad).

     Así pues, pueden darse las siguientes situaciones:

     • El deudor no comparece: Una vez que se dicte Auto despachando ejecución la deuda además devengará el interés legal del dinero incrementado en dos puntos. Los efectos de este Auto serán que ni la comunidad solicitante ni el deudor ejecutado podrán volver a plantear un proceso ordinario posterior para reclamar la cantidad del proceso monitorio, ni para la devolución de la cantidad obtenida con la ejecución (efectos de cosa juzgada).
       El deudor dispone de diez días siguientes a la notificación del auto despachando ejecución para oponerse al mismo por los motivos de pago o cumplimiento de ordenado en el Auto requiriendo de pago, debiendo acreditar entonces al Juzgado estos extremos. También puede oponerse presentando documento notarial que acredite una transacción (acuerdo) con la comunidad.
     • El deudor comparece y no se opone: Igual que el apartado anterior (Auto despachando ejecución).
     • El deudor comparece y no acredita el pago realizado: Se aplicaría lo dispuesto anteriormente.
     • El deudor comparece y acredita un pago parcial: Se despacharía ejecución por la parte no pagada
     • El deudor comparece y paga: Atendido el requerimiento de pago y acreditado el mismo, se entregará al deudor documento en que consten las deudas liquidadas, archivándose las actuaciones y resultando, no obstante, el deudor obligado al pago de costas (incluyendo honorarios de Abogado y Procurador). Por último, El deudor y el acreedor podrían acudir al juicio ordinario correspondiente, para impugnar o a su vez defender la existencia de pago.
     • El deudor comparece y se opone:
     Si el deudor se opone a la petición inicial del proceso monitorio, la comunidad podrá solicitar al Juzgado, sin necesidad de prestar fianza, el embargo preventivo de bienes suficientes del deudor para hacer frente a las cantidades reclamadas más sus correspondientes intereses y costas, estando obligado el Juzgado a conceder el embargo preventivo. El deudor podrá, no obstante, prestar aval bancario por la cuantía del embargo, quedando entonces éste sin efecto. El juez, dando traslado a la comunidad del escrito de oposición, seguirá la tramitación del juicio verbal (juicios de cuantía inferior o igual a 500.000 ptas., con obligación de intervención de Abogado y Procurador si la cuantía es superior a 150.000 ptas.) o juicio ordinario (a partir de 500.000 ptas., obligatorio Abogado y Procurador). En cualquier caso, la Sentencia que se dicte tendrá efectos de cosa juzgada.
     • Si el deudor comparece en plazo y se opone parcialmente al pago alegando pluspetición (piden más que lo que realmente debe, pero reconoce una parte- allanamiento parcial-) se dictará Auto acogiendo las pretensiones del acreedor por las que se haya producido allanamiento, siendo este Auto ejecutable. Respecto del resto de la cantidad pagada, será necesario la transformación del proceso en el juicio correspondiente en función de la cuantía que reste por pagar o reconocer. Si la oposición se funda en pluspetición sólo podrá solicitarse el embargo por la cantidad a que asciende la deuda no satisfecha.
     • Cuotas vencidas durante el proceso:
       Durante el proceso podrán acumularse las cuotas vencidas con posterioridad a la presentación de la demanda extendiéndose esta facultad a la fase de ejecución de la sentencia. La acumulación de estas deudas requiere su previa acreditación mediante una nueva certificación del acuerdo de liquidación. A la cantidad que se reclame por cuotas impagadas podrá también añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, acreditando documentalmente la realización del requerimiento y acompañando justificante de tales gastos.
     • El recurso contra la sentencia no se admitirá a trámite si el demandado al interponerlo no acreditase haber satisfecho o consignado la cantidad fijada en la sentencia condenatoria.
     • Si la sentencia condena al pago de cantidades por incumplimiento de plazos o cuotas se tendrá por desierto (abandonado) el recurso si en su tramitación el recurrente deja de abonar las que vayan venciendo de la misma naturaleza.

OBLIGACIONES DE LA COMUNIDAD