Fijar las necesidades, posibilidades y preferencias en la elección de la vivienda. ¿Qué necesito? habitaciones, metros cuadrados... ¿Qué puedo pagar? dinero disponible, piso actual, financiación...¿Qué prefiero? Zona, altura, tipo de vivienda....

Conviene analizar la oferta disponible, tanto de particulares, de intermediarios inmobiliarios o de promoción directa.

Informarse de las ayudas que proporcionan las distintas administraciones para el acceso a la vivienda. Esforzarse en su comprensión y analizar su aplicabilidad. Y, sobre todo, no desesperarse.

Comprobar que quien vende o alquila es quien dice ser y que tiene capacidad bastante para hacerlo: permisos y licencias necesarios en regla, situación urbanística correcta e inexistencia de cargas y gravámenes adicionales a los declarados (consultar en el Registro de la Propiedad). Comprobar también si la vivienda está sujeta a algún régimen de protección pública y por lo tanto tiene limitaciones en el precio. En casas de segunda mano, además, deberemos pedir el último recibo del IBI y el certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente de pago. En vivienda nueva, nos aseguraremos de que el promotor nos facilita toda la información a la que legalmente tenemos derecho. En todo caso, guardaremos toda la documentación, incluso la publicidad, ya que puede necesitarse más tarde.

Fijar o analizar pormenorizadamente todas las condiciones de compra en un contrato privado o de señal estableciendo claramente la distribución entre las partes de los gastos e impuestos de la operación (atención a las plusvalías), el precio y los efectos de incumplimiento del contrato. Conviene pactar un precio cerrado estableciendo claramente los medios de pago, plazos, cantidades desglosadas en capital e intereses, detallando asimismo los impuestos que correspondan y las garantías de las cantidades entregadas a cuenta.

Si se solicita un préstamo hipotecario, conviene consultar con varias entidades y negociar sus condiciones en conjunto: tipos de interés, comisiones, cancelaciones, formas de pago, gastos adicionales... Ten en cuenta que casi siempre es mejorable mediante negociación la primera oferta que facilitan. Deberemos exigir una oferta vinculante y analizarla en profundidad. Comprobaremos que la escritura del préstamo contiene todo lo pactado y no incorpora elementos nuevos que lo hagan más oneroso, algo que ocurre con más frecuencia de la que podríamos pensar.

En el caso de que con la compra se estableciera la subrogación de un préstamo hipotecario anterior, debes saber que no se te puede obligar a dicha subrogación. En cualquier caso, exigiremos y analizaremos cuidadosamente todas las condiciones del préstamo.

Si existiera intermediario o agente inmobiliario se deberán concretar sus honorarios, indicando si están o no incluidos en el precio y haciendo indicación expresa de que las cantidades entregadas a cuenta se descontarán del importe de la venta.

En el caso de cooperativas o comunidades de bienes se debe acudir al Registro de cooperativas para comprobar su existencia y la composición de la Junta de Gobierno. Conviene analizar sus estatutos y el contrato de adhesión, las formas de participación, las funciones de la Junta de Gobierno y de la gestora si la hubiera, y las formas de adjudicación de las viviendas y los anejos, que podrán ser por número de orden de ingreso o bien por sorteo.

En vivienda nueva, es importantísimo verificar todos los aspectos técnicos de la vivienda que recoge el proyecto de ejecución de la obra: superficie útil, distribución, instalaciones, zonas comunes y calidad de los materiales con el grado de concreción suficiente. Exigiremos planos acotados y a escala, huyendo de los aproximativos que frecuentemente conducen a engaño. Recuerda que cualquier omisión, indefinición, ambigüedad o contradicción en los materiales o en las superficies no responde a la casualidad o al olvido y termina resolviéndose en contra de tus intereses.

A la finalización de la construcción el promotor debe entregar un seguro de daños materiales o un seguro de caución para garantizar durante 10 años el resarcimiento por vicios o defectos del edificio. Se entregará también con carácter obligatorio el Libro del Edificio, que contendrá el proyecto, las modificaciones aprobadas, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.

Ten en cuenta que solicitar cualquier pequeña modificación (cambiar el parquet, modificar un tabique, cambiar sanitarios, cambiar una puerta, etc.) durante la construcción de la vivienda muchas veces sirve de excusa para encarecer exageradamente el precio. Por lo tanto, deberías consultar los precios de mercado de las modificaciones que se proponen y negociar con el constructor. A veces es más barato, aunque parezca absurdo, esperar a la entrega final de la casa y contratar por cuenta propia esas modificaciones.

En el caso de alquiler, es importante examinar detenidamente la vivienda y lo que contiene. Recuerda que las reparaciones necesarias causadas por el uso cotidiano son por cuenta del arrendatario, por lo que conviene analizar y hacer constar el estado en que se entrega la vivienda. Es recomendable exigir al arrendador que deposite la fianza en el Organismo correspondiente y pedir la copia del recibo justificativo de su depósito.