RESPONSABILIDADES Y RECLAMACIONES

No habrá responsabilidad criminal, cuando el Notario diere fe de conocimiento de alguno de los otorgantes, inducido a error sobre la personalidad de éstos por la actuación maliciosa de los mismos o de otras personas; Pero si será exigible la responsabilidad criminal cuando el Notario proceda con dolo. En todo caso, se someterá a expediente de corrección disciplinaria con la obligación de indemnizar los daños y perjuicios que se hayan producido por tal error a terceros interesados.

El Notario responderá civilmente de los daños y perjuicios ocasionados con su actuación cuando sean debidos a dolo, culpa o ignorancia inexcusable.

Si pudieran repararse en todo o en parte los daños y perjuicios, autorizando una nueva escritura el Notario lo hará a costa, y no vendrá éste obligado a indemnizar sino los demás daños y perjuicios ocasionados.

Los Notarios estarán sujetos a responsabilidad disciplinaria, que solamente podrá ser exigida mediante el procedimiento regulado en este título por órgano competente, y se iniciará por decisión de éste tomada por su propia iniciativa, a instancia de agraviado o en virtud de orden del órgano jerárquicamente superior.

Cauce para reclamaciones.

Quien se crea perjudicado, podrá dirigirse por ESCRITO a la Junta Directiva del Colegio Notarial, la cual, si considera evidentes los daños y perjuicios hará a las partes una propuesta sobre la cantidad de la indemnización por si estiman procedente aceptarla como solución del conflicto.

Recomendaciones:

Es importante advertir, dado la importancia que reviste la compra de una vivienda, que el asesoramiento notarial puede obtenerse con carácter GRATUITO acudiendo al Notario antes de la fecha fijada para la firma de la escritura pública, incluso antes de firmar un documento privado. Ello es conveniente, pues el documento privado que se suscriba con el vendedor obliga en todos sus términos. Sólo si tiene cláusulas abusivas, y éstas deberán ser declaradas como tales por los Tribunales, con el perjuicio económico y de tiempo que ello pueda suponer, podrán no cumplirse esas cláusulas.

Cuando se firme el documento privado de compraventa debe conocerse el estado de cargas de la vivienda (es conveniente solicitar certificación en el Registro de la Propiedad, o incluso nota simple -si bien ésta no tiene efectos probatorios-).

Si compra la vivienda a un promotor debe saber que éste está obligado a cumplir diversas obligaciones de información y publicidad, conforme obligan distintas normas de protección de los consumidores. Así, las condiciones ofrecidas en la publicidad vinculan al vendedor, aunque éstas no se determinen posteriormente en el contrato (por ello es aconsejable conservar toda la publicidad ofrecida)

Además, el promotor debe tener a disposición del público una serie de datos y documentos, entre otros:

• Nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil.
• Planos de emplazamiento de la vivienda y de la vivienda misma, con la descripción de ésta y expresión de la superficie útil del edificio, sus servicios y suministros, zonas comunes y medidas de seguridad (entre otros).
• Datos del Registro de la Propiedad.
• Copias de las licencias precisas para la construcción y ocupación de las viviendas.
• Estatutos de la Comunidad.
• Precio total de venta y forma de pago.
• Si se prevé subrogación de hipoteca, condicones y datos de la misma.

El vendedor debe informar de la forma en que está previsto documentar el contrato, con sus condiciones generales y especiales, haciendo constar expresa y claramente:

• Que el consumidor no soportará los gastos previos que por ley corresponden al vendedor.
• El derecho del comprador a exigir el otorgamiento de escritura pública.
• El derecho a la elección de notario, que corresponde, en estos casos, siempre al comprador.

Si compra la vivienda a un particular el vendedor particular no está sometido a las normas de información anteriores, por lo que se deberá comprobar:

Los títulos de propiedad del transmitente y estado de cargas (esta información puede ser obtenida directamente del Registro de la Propiedad, o bien solicitarla antes de formalizar la escritura al propio notario, con la ventaja de que la información estará más actualizada)

El recibo de haber pagado la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el "visto bueno" del presidente, que acredite que el vendedor está al día en el pago de los gastos de comunidad.

Es también conveniente consultar los Estatutos de la comunidad de propietarios y, de existir, también las ordenanzas que existan en la misma (los Estatutos también pueden obtenerse en el Registro de la Propiedad).

Mención especial de la escritura pública de préstamo hipotecario:

El préstamo hipotecario supone por un lado un contrato principal de préstamo, por el que una persona o entidad (el acreedor, en general un Banco o Caja de Ahorros), presta una cantidad de dinero a otra (el deudor) y pot otro lado la hipoteca, que es una garantía de debolución del préstamo que da el deudor. Esta consiste en que un inmueble (o varios) se da como garantía de pago, de forma que si éste no se realiza en los plazos que se pacten, el Banco o Caja de Ahorros puede, con unos procedimientos abreviados, vender en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrar lo que se le debe, quedando el sobrante para otros acreedores o, en su defecto, para el deudor. El inmueble, hasta que se procede a la venta en caso de impago, sigue siendo propiedad del deudor, que puede venderlo, alquilarlo o volverlo a hipotecar, aunque a veces el Banco limita estas posibilidades (sin que las pueda prohibir).

El prestatario tendrá derecho a examinar el proyecto de escritura pública de préstamo hipotecario en el despacho del Notario al menos durante los 3 días hábiles anteriores a su otorgamiento; el notario leerá y explicará el contenido del préstamo hipotecario (es posible, e incluso recomendable, pedir asesoramiento al notario antes de este momento). El prestatario podrá renunciar expresante, ante el Notario autorizante, al señalado plazo siempre que el acto de otorgamiento de la escritura pública tenga lugar en la propia Notaría.

En cumplimiento del Reglamento notarial y en especial, de su deber de informar a las partes del valor y alcance de la redacción del instrumento público, deberá el Notario:

• Comprobar si existen discrepancias entre las condiciones financieras de la oferta vinculante del préstamo y las cláusulas financieras del documento contractual, advirtiendo al prestatario de las diferencias, en su caso, hubiera constatado y de su derecho a desistir de la operación.
• En el caso de préstamo a tipo de interés variable, advertir expresamente al prestatario cuando se dé alguna de las siguientes circunstancias:
  • Que el índice o tipo de interés de referencia pactado no sea uno de los oficiales.
  • Que el tipo de interés aplicable durante el período inicial sea inferior al que resultaría teóricamente de aplicar en dicho período inicial el tipo de interés variable pactado para períodos posteriores.
  • Que se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés. En particular, cuando las limitaciones no sean semejantes al alza y a la baja, el Notario consignará expresamente en la escritura esa circunstancia, advirtiendo de ello a ambas partes.
• En el caso de préstamo a tipo de interés fijo, comprobar que el coste efectivo de la operación que, calculado conforme a las reglas establecidas por el banco de España, se hace constar a efectos informativos en el documento se corresponde efectivamente con las condiciones financieras del préstamo.
• En el caso de que esté prevista alguna cantidad a satisfacer por el prestatario al prestamista con ocasión del reembolso anticipado del préstamo, o que dichas facultades del prestatario se limiten de otro modo o no se mencionen expresamente, consignar expresamente en la escritura dicha circunstancia, y advertir de ello al prestatario.
• En el caso de que el préstamo esté denominado en divisas, advertir al prestatario sobre el riesgo de fluctuación del tipo de cambio.
• Comprobar que ninguna de las cláusulas no financieras del contrato implican para el prestatario comisiones o gastos que debieran haberse incluido en las cláusulas financieras.

Incripción del préstamo: Para que la hipoteca produzca efectos, es necesario que se inscriba en el Registro de la Propiedad. Previamente se deberá liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (0,5% de la cantidad garantizada, equivalente a aproximadamente el 1% de la cantidad prestada).

Cancelación: Es el último acto una vez que se haya pagado totalmente el préstamo. Si bien cuando se paga el préstamo en su totalidad ya no podrá hacerse efectiva la hipoteca pues ésta sólo se ejecuta en caso de impago, es necesario hacer constar formalmente esa extinción de la hipoteca a través de la cancelación.

Es necesario para ello una nueva escritura pública ante notario (cuyos gastos se suelen prever en la escritura de constitución de hipoteca que serán de cuenta del deudor). En esta escritura no hace falta que intervenga el deudor, sino que la otorgan los representantes del Banco o Caja de Ahorros.

Gestión: la escritura se debe liquidar del impuesto y presentar en el Registro de la Propiedad. La tramitación, la puede hacer el adquirente, y si negocia con la entidad prestataria que lo realice un gestor, el cliente no debe admitir que se le imponga una gestoría que preste un servicio anormalmente caro.

El préstamo hipotecario lleva aparejado unos gastos que si al mismo tiempo se está comprando la vivienda, habrá que sumar a los gastos de compra, de notaría y Registro de la Propiedad.

Novación y subrogación de préstamos hipotecarios: Se puede plantear la oportunidad de negociar con la entidad financiera una bajada del tipo de interés o, si no responde adecuadamente, trasladar el préstamo a otra entidad que ofrezca mejores condiciones.

Para facilitar estas operaciones y abaratar los costes se dictó la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. Recientemente, esta Ley ha sido desarrollada mediante un acuerdo del gobierno con Bancos, notarios y registradores que reduce los costes y disminuye las comisiones bancarias, acuerdo que, aunque ha sido anunciado, todavía no ha sido plasmado por escrito.

Novación del préstamo hipotecario: Es un acuerdo con el Banco o Caja de Ahorros para aplicar un tipo de interés inferior o cambiar las reglas de cálculo del interés. Junto con la mejora de las condiciones de interés se puede pactar la alteración del plazo pactado.

Es la solución más ventajosa ya que los gastos no son excesivos. De hecho, si se trata simplemente de reducir el interés fijo no es imprescindible la escritura pública, bastando un simple escrito del Banco firmado por su apoderado. Si la novación consiste en un cambio estructural por pasarse del interés fijo al variable, o viceversa, o por cambiarse el tipo de referencia es necesario el otorgamiento de una escritura de novación cuyos honorarios notariales no pasarán de quince mil pesetas y los registrales serán inferiores a cinco mil pesetas. Estos serán los únicos gastos, ya que no se paga ningún impuesto.

Subrogación del préstamo hipotecario: si no se consigue la mejora deseada por parte de la entidad que inicialmente concedió el préstamo cabe la posibilidad de "pasarse" a otra entidad. El proceso es más complejo y bastante más costoso por lo que habrá siempre que plantearse, en función del capital pendiente y de los años que queden, si conviene o no la operación.

El procedimiento consiste básicamente en acudir a la entidad que dé mejores condiciones, la cual deberá emitir una oferta vinculante. Esta oferta debe contener las nuevas condiciones que se ofrecen sin que la nueva entidad pueda cobrar comisiones o cantidades no incluidas en la oferta. A continuación la nueva entidad financiera notifica la oferta a la antigua entidad, la cual debe emitir, en el plazo de siete días naturales, una certificación haciendo constar cuál es la cantidad exacta que se le debe. Durante los quince días siguientes la entidad acreedora puede asumir las condiciones de interés que ofrecía la otra entidad con lo cual no prosigue la subrogación.

Si la entidad anterior no emite la certificación en siete días o no asume ella misma las condiciones de la subrogación en el plazo de quince días, se procede al otorgamiento de la escritura pública de subrogación. Por esta escritura, la nueva entidad ocupa el lugar de la entidad anterior, a la que se le transfiere el importe de lo adeudado, y se subroga en el préstamo existente, respetándose las condiciones anteriores, salvo en lo concerniente a las nuevas condiciones del tipo de interés. Sólo se puede modificar el interés y no, como ocurre en las novaciones, la duración.

El coste de la operación viene determinado, fundamentalmente por las comisiones bancarias. Habrá que pagar en primer lugar a la antigua entidad la cantidad que proceda en concepto de comisión de cancelación. Esta comisión se calcula sobre la parte del capital pendiente al tiempo de la subrogación y sólo procede si expresamente se ha pactado en la escritura de la hipoteca, siendo el porcentaje máximo, si el interés es variable, del 1% por establecerlo así la Ley de 30 de marzo de 1994. Si el interés preexistente es fijo no hay ninguna limitación legal pero en virtud del Convenio firmado en octubre de 1996 los Bancos se han comprometido a no cobrar más del 2,5% de comisión. A la nueva entidad habrá también que pagar una comisión de apertura que es totalmente libre y viene determinada por la negociación con el cliente. La subrogación realizada con los requisitos de la Ley de 30 de marzo de 1994 no está sujeta a ningún impuesto. En cuanto a los gastos notariales y registrales se aplica una reducción consistente en una rebaja del 50% en los derechos notariales y registrales, determinados por la cuantía de la operación.