Por dicho procedimiento ha de entenderse la serie de actividades que se desarrollan desde la aportación de un título al ReP, solicitando su inscripción, hasta que se pronuncia el Registrador, inscribiendo, suspendiendo o denegando el asiento. 

Los trámites básicos son los siguientes:

• 1. Aportación del título o documentos y solicitud de inscripción
• 2. Presentación en el Libro Diario
• 3. Calificación: recursos. Tracto sucesivo
• 4. Extensión del asiento. Inscripción.

El procedimiento registral se actúa a instancia de parte, siendo excepcionales los casos en los que el Registrador puede actuar de oficio. Por ello, es imprescindible una petición al Registrador para que efectúe el asiento que interesa. Este principio se denomina “de rogación”.

La legitimación para pedir la inscripción corresponde:

• Al adquirente del derecho.
• Al transmitente.
• A quien tenga interés en asegurar el derecho que se trata de inscribir.
• A quien tenga la representación de cualquiera de ellos.

Los títulos deben presentarse en el ReP por persona con facultades para ello y en días y horas hábiles, dentro del horario de apertura al público del Registro, aunque cabe su presentación por correo (indicar entonces el remitente), por fax notarial (si no se hacen en horas de despacho se entenderán presentados al día siguiente, y es necesario en el plazo de 10 días presentar la copia auténtica de la escritura). También pueden presentarse por razones de urgencia en ReP distinto de la demarcación registral en el que radique la finca, debiendo solicitar que se remita el título al ReP competente. Aunque no tiene efectos sustantivos, la normativa establece que en el mismo momento de la presentación del título o documento, el Registrador entregará al interesado un recibo del documento, consignando el número del asiento practicado en el Libro-registro de entrada e igualmente hará constar en el documento recibido referencia al número de entrada correspondiente.

Es imprescindible que los documentos inscribibles se traten de un documento público, es decir, consten en escritura pública, ejecutoria judicial o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes (aunque en ciertos supuestos también tengan acceso al ReP documentos de carácter privado, como el arrendamiento o un acuerdo particional). Asimismo, deben cumplir las requisitos exigidos por la normativa fiscal. Los títulos inscribibles en el ReP pero otorgados en país extranjero deben reunir los requisitos exigidos por las normas de Derecho Internacional Privado. Asimismo, cabe que el título inscribible pueda acceder por sí solo o acompañado de otros documentos complementarios, que son los que tiene por finalidad probar determinados datos, hechos o circunstancias que, siendo necesarios para su inscripción, no constan en el documento principal. 

En el acto de la presentación de cualquier título que deba producir una operación registral (una inscripción, anotación preventiva, nota marginal) se extenderá inmediatamente en el Libro Diario de operaciones del ReP un breve asiento de su contenido, llamado de presentación.

En estos asientos se debe hacer constar necesariamente el nombre y apellidos de quien presenta el título, la hora de presentación, la especie de título presentado, su fecha y la autoridad o notario ante quien se otorgue, el derecho que se pretende inscribir conforme al título, la naturaleza de la finca o derecho real (situación, nombre y número, si tiene), nombre y apellidos de la persona a cuyo favor se pretende hacer la inscripción o asiento de que se trate, la firma del Registrador y la firma de la persona que presenta el título, si así lo solicita.

El asiento de presentación determina el comienzo de la eficacia de la inscripción, pues se considera como fecha de inscripción del asiento la de su presentación. El asiento de presentación, no obstante, posee una vigencia limitada, pues su plazo de vigencia es de 60 días, contados a partir del día siguiente al de la fecha del mismo, pudiendo ser prorrogado dicho plazo en algunos supuestos concretos y con ciertos requisitos. En este plazo, igualmente, cabría el desistimiento del interesado a la inscripción, siendo necesario que conste en escritura pública o documento privado con reconocimiento notarial de firmas para el desistimiento total, e incluso verbalmente, para desistimiento parcial (solo afecta a parte del contenido del documento). El Registrador podrá no denegarlo cuando considere que se perjudican derechos de un tercero. También podrá retirarse el título (ej. para pago del impuesto), manteniendo en este caso durante 60 días su vigencia y quedando en suspenso su calificación.

La calificación consiste en el control de la legalidad de los documentos inscribibles, capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas. La función calificadora corresponde al Registrador, siendo esta función obligatoria y quedando sometido a responsabilidad por incumplimiento de esta obligación.

El plazo para calificar es de 15 días siguientes a la fecha del asiento de presentación, si no mediaren defectos, o 30 días si existiese justa causa. No obstante, puede calificarse después, pero dentro de los 60 días de vigencia del asiento de presentación, sin perjuicio de la responsabilidad del registrador. Si la calificación es favorable se procederá a practicar el asiento. 

Si la calificación es negativa o desfavorable, el Registrador advertirá verbalmente o por escrito al interesado los defectos observados, que podrán ser subsanables o insubsanables (negativa definitiva a la inscripción), haciendo constar esa notificación al margen del asiento de presentación expresando los motivos de suspensión o denegación de la inscripción, devolviendo en ambos caso el título.

Ante esta calificación con faltas subsanables el interesado puede comunicar, verbalmente o por escrito, que opta por retirar el documento, subsanar el defecto (nueva escritura) y/o pedir al Registrador que extienda anotación preventiva por defecto subsanable. O bien, si no se conforma, que extienda en el título nota de suspensión o denegación, con expresión de los motivos. También es posible expresar su conformidad con la calificación, con la eliminación de los pactos o estipulaciones rechazadas o con el alcance y contenido de la calificación, lo que se hará constar por nota al margen del asiento de presentación, determinando la operación realizada.

El plazo de subsanación es de 60 días, pudiendo pedirse anotación preventiva de subsanación (60 días más de plazo, con posibilidad de prórroga de 180 días, si hay justa causa y providencia judicial)

Recursos: Contra la calificación negativa del Registrador cabe, en caso de desacuerdo, interponer recurso gubernativo o bien juicio declarativo judicial, a elección del interesado. Los dos medios son independientes entre sí y el interesado puede optar entre uno u otro, indistintamente.

Recurso gubernativo: El recurso gubernativo deberá interponerse en el plazo de 3 meses a contar desde la fecha de la nota contra la que se recurra, por medio de escrito (no necesita intervención de abogado ni procurador) dirigido al Presidente del Tribunal Superior de Justicia en cuya demarcación radique el ReP. Dicho escrito se presentará en el propio Registro y en él se expresarán sucintamente los hechos y fundamentos de Derecho, se determinará con claridad y precisión los extremos de la nota del Registrador que van a ser objeto de reclamación y se indicará un domicilio en territorio de dicho Tribunal Superior en donde deban notificarse las providencias que recaigan. Al escrito se acompañarán los documentos calificados por el Registrador o testimonio bastante de los mismos.

Los Registradores y los recurrentes podrán apelar, ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, los autos que en resolución de los recursos gubernativos dicten los Presidentes de los Tribunales Superiores de Justicia. La apelación deberá interponerse por medio de escrito dirigido al Presidente que la hubiera dictado, cursado directamente o por conducto del Juez de Primera Instancia, en el plazo máximo de los quince días siguientes al que se hubiera notificado la resolución. En el supuesto en que la materia objeto del recurso sea de Derecho Civil foral, especial o propio de la Comunidad Autónoma a la que pertenezca el Registro, el auto será firme y no cabrá recurso alguno, debiendo seguir el cauce judicial para la satisfacción de su interés.

La resolución de la Dirección General se dictará en el plazo de tres meses desde la recepción del expediente y se publicará en el Boletín Oficial del Estado. El Presidente devolverá al Registrador los documentos calificados, si la resolución considerase procedente su inscripción en todo o en parte, o al recurrente en caso contrario. La resolución de la Dirección General será recurrible ante la jurisdicción civil en el plazo de tres meses siguientes a su notificación.

Si la resolución declarase insubsanable el defecto, el Registrador cancelará de oficio las anotaciones o notas marginales preventivas extendidas, y hará constar por nota al margen del asiento de presentación la resolución recaída.

Si la resolución declarase subsanable el defecto, podrá ser subsanado dentro de los quince días siguientes a la fecha en que se hubiere recibido en el Registro el traslado de la misma, salvo si fuera mayor el plazo de vigencia del asiento de presentación o de la anotación o nota preventiva, en su caso. Si no se verificase la subsanación del defecto, el Registrador cancelará de oficio las anotaciones o notas marginales preventivas, y extenderá nota al margen del asiento de presentación expresiva de la resolución recaída y de que se cancela el asiento por haber expirado dicho plazo.

Si se resolviese que procede practicar la inscripción, por no adolecer el título de defecto alguno, el Registrador extenderá el asiento solicitado, previa presentación de los documentos correspondientes, y si estos documentos no le fueren presentados dentro de 15 días extenderá de oficio las cancelaciones y nota.

Los gastos y costas del recurso deberán ser satisfechos por los interesados que lo hubieren promovido, y excepcionalmente por el Notario recurrente o por el Registrador que extendió la nota o sostuvo su procedencia si el acuerdo definitivo estimase que uno u otro habían procedido con ignorancia inexcusable.

El principio de “tracto sucesivo”: Según este principio registral, se establece que para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, debe constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados esos actos o derechos.

La idea es adecuar la realidad civil a la realidad registral, consecuencia del principio de exactitud registral, pues se presume que ambas realidades coinciden o deben coincidir. De esta forma, el transmitente de hoy será el adquirente de ayer, y el adquirente de hoy será el transmitente de mañana, formando una cadena de transmisiones identificable y contínua. 

En la realidad el titular civil puede ser otra persona distinta de la que aparezca en el Registro, pero sus actos de disposición o de gravamen no tendrán acceso registral porque no aparecen otorgados por la persona que, según el ReP, es el titular o el legitimado para disponer. Así, se sacrifica al titular real, al titular civil, frente al titular registral. Por eso, en caso de resultar inscrito el derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada. Este principio hay que entenderlo referido al momento de practicar la inscripción, no al momento en que se produzca el acto o gravamen.

No será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos (tracto sucesivo abreviado):

• Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por éste.
• Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas proindiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripción que se haga habrá de expresarse dicha previa adjudicación proindiviso con referencia al título en que así constare.
• Cuando se trate de testimonios de autos de adjudicación o escritura de venta verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecución de sentencia, con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante.
• Cuando en una partición de herencia, verificada después del fallecimiento de algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que a aquél correspondían, deberá practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constar en ella las transmisiones realizadas.

Los medios de reanudación del tracto sucesivo en caso de interrupción del mismo, son dos:

• Acta de notoriedad: se formaliza y termina por el Notario, pero es objeto de revisión y aprobación por el Juez. Se notifica a titulares afectados y colindantes.
• Expediente de dominio: igual que el Acta de notoriedad en su carácter mixto notarial y judicial, con certificación del ReP que exprese la última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes. Se cita a los titulares o sus causahabientes, pero no es necesario citar a los colindantes.

El procedimiento registral culmina con la práctica de la inscripción. La inscripción es el documento público oficial, asiento registral, en sentido propio, que declara la constitución, modificación, transmisión o extinción de un derecho real por cualquier título traslativo o declarativo de los inmuebles. Por eso, los titulares de los inmuebles y derechos inscritos pueden ejercitar las acciones reales que procedan de los mismos contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos reales o perturben su ejercicio (procedimiento verbal judicial).

Conforme lo visto anteriormente, la inscripción hace pleno los efectos de declarar el derecho frente a todos y de prioridad de los títulos inscritos, pues se considera como fecha de inscripción la del asiento de presentación, así como la presunción posesoria de que quien inscribe el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos. Una vez practicada la inscripción, sólo los tribunales pueden declarar su nulidad.

INEXACTITUD Y RECTIFICACIÓN REGISTRAL