GANANCIAS Y PÉRDIDAS PATRIMONIALES GENERADAS POR ADQUISICIÓN DE VIVIENDA
Concepto de Ganancias y Pérdidas Patrimoniales:
En general, las Ganancias y Pérdidas Patrimoniales son variaciones el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquel, salvo que por la ley del IRPF se califique como rendimientos de otras fuentes de renta.
De esta definición se deduce que para que exista variación en el patrimonio del contribuyente deben concurrir las siguientes circunstancias:
-
Que exista una alteración de patrimonio del contribuyente. Lo son las siguientes:
- Transmisiones onerosas o lucrativas de bienes o derechos.
- La obtención de premios, ya sean en metálico o en especie, subvenciones, etc...
- Permutas de bienes y derechos.
- Pérdidas debidamente justificadas de elementos patrimoniales.
- No existe variación patrimonial en los siguientes casos: división de la cosa común, sociedad de gananciales. Comunidad de bienes, etc...
- Que como consecuencia de dicha alteración, se produzca una variación en el valor del patrimonio del contribuyente.
- Que no exista norma legal que exceptúe de gravamen dicha ganancia o la haga tributar como rendimiento.
Para determinar la ganancia patrimonial, primero hay que determinar cual sería el valor de adquisición y de transmisión a efectos fiscales.
Determinación de la Ganancia o Pérdida Patrimonial
Para determinar la ganancia o pérdida patrimonial, primero hay que determinar los valores de adquisición y de transmisión a efectos fiscales.
Valor de adquisición: El formado por la suma de:
(+)El importe real de la adquisición o valor de adquisición a efectos Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. (En el caso de adquisición a título gratuito)
(+)Inversiones o mejoras efectuadas en los bienes adquiridos.
(+)Gastos y tributos inherentes a la adquisición (excepto intereses) satisfechos por el adquirente.
(-) Amortizaciones fiscalmente deducibles. (Únicamente lo son los inmuebles o muebles arrendados y derechos sobre los mismos)
Con la suma de estos tres valores y la resta del último (en su caso), se obtendría el valor de adquisición. Ahora bien, este valor de adquisición se debe actualizar multiplicándolo por los siguientes coeficientes anuales (*).
| Año adquisición | Coeficiente de Actualización |
| 1994 y anteriores | 1,1236 |
| 1995 | 1,1871 |
| 1996 | 1,1465 |
| 1997 | 1,1236 |
| 1998 | 1,1018 |
| 1999 | 1,0820 |
| 2000 | 1,0612 |
| 2001 | 1,0404 |
| 2002 | 1,0200 |
| 2003 | 1,000 |
Los coeficientes de actualización se aplican:
- Sobre el importe real de la adquisición, atendiendo al año en que se haya satisfecho, o sobre el valor de adquisición a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
- Sobre las inversiones o mejoras efectuadas, atendiendo al año en que se hubieran satisfecho.
- Sobre los gastos y tributos inherentes a la adquisición, atendiendo al año en que se hayan satisfecho.
- Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan.
B/ Valor de Transmisión: Está formado por la diferencia entre:
(+) Importe real de la transmisión ( o valor de transmisión a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) (
(-) Gastos y Tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el transmitente.
A diferencia del valor de adquisición, este no es necesario actualizarlo puesto que la transmisión se hace en el mismo ejercicio económico que se declara.
La diferencia entre estos dos valores, sería lo que llamamos Ganancia o Pérdida Patrimonial. Además si el bien inmueble fue adquirido antes de 31/12/1994, existirá una reducción adicional que sería de un 11.11% por cada año, que exceda de dos, de permanencia en el patrimonio del contribuyente hasta el 31/12/1996. (Para el cómputo de los años, se entienden años completos, redondeados por exceso. Ejemplo: 2 años y 1 día se entenderían como 3 años). Esta reducción es de suma importancia si se tiene en cuenta que, por ejemplo, una vivienda adquirida en el año 85, gracias a estas reducciones, el incremento patrimonial sería nulo.
Para la integración de la ganancia patrimonial en la base imponible, hay que separar aquellas generadas en más de dos años de aquellas generadas en menos de dos años. Las primeras formarían parte de la parte especial de la base imponible y las segundas de la parte general de la base imponible. Esta cuestión también es importante puesto que en el primer caso, tributaría la ganancia patrimonial al 20% (17% estatal y 3% Autonómica) y en el segundo caso pasaría a incrementar la escala general de gravamen.
Las Ganancias y Pérdidas Patrimoniales en relación con la vivienda habitual
Se pueden estudiar diferentes casos de variaciones patrimoniales puestas de manifiesto en relación con la vivienda habitual
A/ El propietario de una vivienda que constituye hasta el momento su vivienda habitual, decide venderla y comprar otra que constituirá su vivienda habitual.
En este caso, se podrán dar dos alternativas:
Primero: Declarar el incremento de patrimonio generado por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión. En este caso podrá deducirse de la cuota íntegra el porcentaje correspondiente de las cantidades invertidas en la nueva vivienda (con el límite de 9015.18 euros /1.500.000 ptas.) que superen el importe por el que ya se hubiera deducido por la adquisición de la anterior vivienda.
Segundo: Acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual, es decir, no tributar por la ganancia patrimonial puesta de manifiesto por la venta de la vivienda. En este caso, solo podrá deducirse de la cuota íntegra el porcentaje correspondiente de las cantidades invertidas en la nueva vivienda (con el límite de 9015,18 euros/1.500.000 ptas.) que superen la suma de las cantidades por las que ya se hubiera deducido por la adquisición de la anterior vivienda más la ganancia patrimonial exenta.
En este último caso, hay que tener en cuenta lo siguiente:
- Plazo máximo. La reinversión ha de hacerse de una sola vez o sucesivamente en un plazo que no supere 2 años, los cuales pueden ser anteriores o posteriores a la nueva adquisición. En el caso de no hacer la reinversión en el mismo ejercicio fiscal que realiza la enajenación, ha de hacerlo constar en la declaración de la renta del ejercicio en el que haya obtenido dicha ganancia.
- Reinversión parcial: En caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida.
- En el supuesto de transmisión de una vivienda en la cual existiese un préstamo para su financiación pendiente de amortizar, se considera como importe total obtenido en la transmisión el valor de transmisión menos el principal del préstamo pendiente de amortizar. En este caso no se considera una reinversión parcial, aunque parte del importe obtenido en la transmisión de la vivienda se haya destinado a la amortización del préstamo pendiente.
- El incumplimiento de cualquiera de las condiciones de reinversión determina el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente. En este caso, el contribuyente debe imputar la parte de la ganancia patrimonial que resulte no exenta al año de su obtención, practicando, para ello, declaración-liquidación complementaria con exclusión de los intereses de demora.
No siempre es más favorable la opción de acogerse a la exención por reinversion. Los efectos de aplicar una u otra opción a efectos de deducciones fiscales de la cuota tributaria por adquisición de vivienda son diferentes y la decisión final ha de hacerse previo estudio pormenorizado de las dos opciones.
Ejemplo1
Determinar el importe de la ganancia patrimonial y la opción que sería más beneficiosa para el contribuyente.
Solución:
El importe a partir del cual se podría deducir de la cuota íntegra por adquisición de la nueva vivienda, sería el importe deducido por la anterior vivienda, es decir 34.258 euros (5.700.000.ptas) La Ganancia patrimonial sería la misma que en el caso anterior (7.980 euros).
Como se pretende destinar todo el dinero obtenido a la compra de la nueva vivienda, esta ganancia patrimonial quedaría exenta por reinversión.
Ahora bien, el importe a partir del cual podremos deducir de la cuota íntegra por adquisición de la nueva vivienda sería la suma de las cantidades ya deducidas por la anterior vivienda más el importe de la ganancia patrimonial.
(34.258 euros+7.980 euros= 42.238 euros) (7.027.811ptas.)
Un contribuyente que adquirió su vivienda habitual en octubre de 1989 por valor de 48.081 euros (8.000.000 ptas.) más 4.808 euros (800.000 ptas) de gastos inherentes a la compra, decide venderla por valor de 84.142 euros (14.000.000 ptas.), pagando la Plusvalía Municipal que dicha venta genera que asciende a 781 euros (130.000 ptas.) Para dicha adquisición, el contribuyente solicitó un préstamo hipotecario de 42.071 euros (7.000.000 ptas.), del cual quedan pendientes de amortizar 18.631 euros (3.100.000 ptas). Por la vivienda que ahora vende ya se ha deducido en ejercicios anteriores un total de 34.258 euros (5.700.000 ptas). El dinero obtenido se destinará en el mismo periodo impositivo y en su totalidad a la adquisición de una nueva vivienda por valor de 108.182 euros (18.000.000 ptas.) más 10.818 euros (1.800.000 ptas.) de gastos.
Valor de adquisición (aplicación coeficiente) (48.081+4.808)= 52.889 euros*1,1236 59.426 euros Valor de transmisión 84.142-781 83.361 euros Ganancia Patrimonial (Valor Transm.-Valor adquisición actualizado) 83.361-59.426 23.935 euros Reducción aplicable (11,11% por cada año que exceda de dos a contar hacia atrás a partir de 31/12.96) Años transcurridos: 7 años y 3 meses (8 años a efectos fiscales) Años que exceden de dos: 6 Reducción aplicable: 66,66% -15.955 euros Parte Especial de la Base Imponible 7980 euros Tipo de Gravamen Ganancias y Pérdidas a más de un año: 15% (desde 1-01-2003) 15% Cuota Especial 1.197 euros
B/ El mismo caso que el anterior, solo que la fecha de adquisición es en Octubre del año 84.
El cálculo de la misma sería igual que en el ejemplo anterior, ahora bien por haber transcurrido 12 años y 3 meses (a efectos fiscales 13 años), la ganancia patrimonial quedaría exenta en su totalidad.
Debido a esto, la cuota íntegra resultante será igual a la de la parte general de la base imponible, puesto que la de la parte especial sería nula.
En este caso no interesa claramente al contribuyente, pues la cuota íntegra tanto de la parte general como de la parte especial sería la misma que en el punto B.1. y además el importe a partir del cual podríamos deducir por adquisición de la nueva vivienda sería la suma de las cantidades ya deducidas por la anterior vivienda más el importe de la ganancia patrimonial exenta por reinversión.
B/ El propietario de una vivienda decide comprar otra vivienda que a partir de ese momento pasará a ser su nueva vivienda habitual, pero no vende la anterior.
En este caso, se podrá deducir de la cuota íntegra el porcentaje correspondiente de las cantidades entregadas para la adquisición de la nueva vivienda (con el límite de 1.500.000 ptas.) que superen las ya deducidas por la anterior vivienda.
Una persona adquirió su vivienda habitual en septiembre de 1993 por 72.121 euros (12.000.000 ptas.) más 7.212 euros (1.200.000 ptas.) de gastos inherentes a la adquisición (notaría, registro, impuestos,...). Ha adquirido con fecha 2/1/2001 otra vivienda la cual constituye su vivienda habitual a partir de este momento por un valor de 108.182 euros (18.000.000 ptas.) más un 9.616 euros (1.600.000 ptas.) de gastos. Por la anterior vivienda, la cual adquirió mediante préstamo hipotecario, ha deducido ya 36.061 euros (6.000.000 pts.) ¿ Puede deducir por la adquisición de la nueva vivienda habitual?
Solución:
Si, pero no podrá practicar deducciones por la nueva vivienda habitual hasta que las cantidades invertidas en la nueva vivienda habitual, superen las cantidades invertidas en la anterior vivienda habitual, es decir, 36.061 euros (6.000.000 ptas). A partir del momento en que la nueva vivienda constituya su residencia habitual y permanente, no podrá practicar deducciones por la anterior vivienda habitual.
RENDIMIENTO DEL CAPITAL INMOBILIARIO
Consideración Previa: En primer lugar, hay que decir que la vivienda habitual del contribuyente no genera rendimientos, a diferencia de lo que ocurría con la anterior ley de 1991.
Cálculo del Rendimiento Neto:
Rendimientos Íntegros:
Se considera rendimientos íntegros los procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derecho reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos.
Se computa como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos se reciba del adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso , el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el IVA o, en su caso el IGIC.(Impuesto General Indirecto Canario)
La Ley 46/2002, de 18 de diciembre, de reforma parcial del IRPF y otras normas tributarias ha introducido una importante modificación que consiste en el establecimiento de una reducción del 50% de los rendimientos netos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles urbanos destinados a vivienda.
Además, la mencionada ley limita los gastos deducibles al importe de los rendimientos íntegros obtenidos, de tal forma que, a partir de la entrada en vigor de la reforma (1 de enero de 2003), no va a ser ya posible la acreditación de un rendimiento de capital inmobiliario negativo.
Gastos Deducibles:
Serán deducibles todos aquellos gastos necesarios para la obtención de ingresos y el importe del deterioro sufrido por el uso o transcurso del tiempo en los bienes o derechos de los que procedan los rendimientos.
En particular, serán deducibles:
- Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de los bienes y derechos y demás gastos de financiación, SIN EXCEDER en ningún caso de la cuantía de los rendimientos íntegros.
- Los tributos y recargos NO ESTATALES, así como las tasas, recargos y contribuciones estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos y no tengan carácter sancionador.
- Gastos de Administración, vigilancia, portería o similares
- Los ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución de derechos y los de defensa de carácter jurídico RELATIVO a bienes derechos o rendimientos.
- Los saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Se entenderá cumplido este requisito cuando:
- Que la persona que dio origen al dudoso cobro se halle en situación de suspensión de pagos, quiebra u analogías.
- Que entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del periodo impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación del crédito.
- Los gastos de conservación y reparación. A estos efectos tendrán esta consideración:
- Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, tales como pintado, revoco, arreglo de instalaciones...
- Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
- El importe de las primas de contratos de seguro.
- Las cantidades destinadas a servicios o suministros.
- Las cantidades destinadas amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. Se considera que cumplen con el requisito de efectividad:
- o Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3% (desde el 1 de enero de 2003, antes era un 2%) sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho, o el valor catastral, sin incluir en el cómputo, el valor del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año.
- o Tratándose de bienes de naturaleza mobiliaria, susceptibles de ser utilizados por un periodo mayor a año y cedidos conjuntamente con el inmueble, serán computables las amortizaciones según tablas que apruebe el Ministerio de Economía y Hacienda. (Dicha tabla establece que el coeficiente máximo que se puede aplicar es un 5 % o bien el número de años máximos que se puede amortizar son 20)
OTROS SUPUESTOS DE INTERÉS :
- Inmuebles Urbanos no Arrendados
En caso de tener una segunda vivienda de la cual no se obtienen rendimientos, habría que computar como rendimiento neto del capital inmobiliario el 2% del valor catastral del inmueble o el 1,1% en caso que el valor catastral haya sido revisado y haya entrado en vigor a partir de 1 de Enero de 1994, en concepto de renta presunta tal y como establece el artículo 71 de la L.I.R.P.F.
Se trata de una renta de naturaleza puramente fiscal, que a efectos de su gravamen en el IRPF, se considera obtenida por la mera titularidad de determinados bienes o derechos sobre inmuebles de los que no se obtiene un rendimiento real. - Rendimiento en caso de parentesco
Cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo, sea el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, del contribuyente, el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulte de aplicar las reglas para calcular el rendimiento presunto de inmuebles urbanos no arrendados que se ha expuesto anteriormente:
(2% del valor catastral sin posibilidad de aplicar deducción alguna o el 1.1% si el valor catastral ha sido revisado y ha entrado en vigor a partir de 1 de Enero de 1994.) - § Imputación temporal de las Ayudas Públicas a la adquisición de
vivienda.
Las ayudas incluidas en el ámbito de los planes estatales para el acceso por 1ª vez a la vivienda en propiedad, percibidas por los contribuyentes mediante pago único en concepto de Ayuda Estatal Directa a la Entrada (AEDE) podrán imputarse por cuartas partes en el período impositivo en el que se obtengan y en los tres siguientes. (Artículo 14.2.i)
Ejemplos prácticos
Solución:
Vivienda adquirida en el año 96 por valor de 90.151,81 euros (15.000.000 pts) más 8.414,16 euros (1.400.000 pts.) de gastos. La vivienda constituye la habitual del adquirente.
La vivienda habitual del contribuyente no genera rendimientos.
Solución:
Vivienda adquirida en el año 96 por valor de 90.151,81 euros (15.000.000 pts.) más 8.414,16 euros (1.400.000 pts.) de gastos. Esta vivienda constituye la vivienda secundaria del adquirente y no la tiene arrendada. El valor catastral de dicha vivienda es de 48.080,96 euros (8.000.000 pts.) Dicho valor catastral no está revisado.
Esta vivienda generaría a efectos de I.R.P.F. una renta presunta del 2%. En el caso que nos ocupa generaría un rendimiento neto de 961,61 euros (160.000 pts).
Solución:
Anexo: DEDUCCIONES FISCALES DE LAS CC.AA EN IRPF 2003 EN MATERIA DE VIVIENDA
Vivienda arrendada por valor de 751,26 euros (125.000 pts) al mes. Dicha vivienda fue adquirida en el año 96 por 108.182 euros (18.000.000 pts) más 9.616,19 euros (1.600.000 pts.) de gastos inherentes a la misma. Para la compra de la misma , se ha solicitado un préstamo hipotecario, por el cual se ha pagado durante el año 2.103 euros (350.00 pts) en concepto de intereses y 2.284 euros (380.00 pts) en concepto de amortización de capital. El valor catastral de la vivienda es de 48.091 euros (8.000.000 pts.) correspondiendo el 35% al valor del suelo. En concepto de I.B.I se han pagado 228 euros (38.000 pts.) Gastos de comunidad: 962 euros (160.000 pts) y además durante el año en curso se ha pintado la fachada del edificio, lo cual ha supuesto un coste para el propietario de la vivienda en cuestión de 240 euros (40.000 pts.) El coste del Mobiliario asciende a 18.030 euros (3.000.000 pts) y fue adquirido en el año 1996.
*Ingresos íntegros (751,26 euros x12) 9.015 euros *Gastos Deducibles Intereses del Préstamo 2.103 euros I.B.I 228 euros Pintura Fachada 240 euros Comunidad 962 euros Amortización: Vivienda (Base de Cálculo 65% sobre 48.091=31.259 euros)x3% 937 euros Mobiliario (Bases de Cálculo 18.030 euros)x10% 1.803 euros Total Gastos 6.273 euros Rendimiento Neto 2.742 euros
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